Immobilier ou bourse : le verdict ville par ville en 2026

« Immobilier ou bourse ? » se discute souvent avec des moyennes nationales. Or un deux-pièces ne rapporte pas la même chose à Limoges et à Paris. Voici la comparaison faite ville par ville, avec des données publiques et une méthode que chacun peut refaire.

Le classement

Pour chaque ville : le prix d'un 40 m² au prix médian, son rendement brut, le rendement brut qu'il faudrait pour faire jeu égal avec les actions (le seuil), et l'écart de patrimoine à 20 ans entre le bien et les actions. Cliquez sur une ville pour sa fiche détaillée (autofinancement, questions fréquentes) et pour refaire le calcul avec vos hypothèses.

Écart = patrimoine net du bien (revente moins frais et dette) moins portefeuille d'actions, en euros d'aujourd'hui, avant impôt. « Égalité » : écart inférieur à 5 000 € sur 20 ans, en deçà de la précision du calcul.

Ce que montre le classement

1. Le seuil bouge peu, le rendement beaucoup

D'une ville à l'autre, le seuil reste entre 5,2 % et 6,3 % de rendement brut. Le rendement obtenu, lui, va de 3,9 % à 8,9 %. Le verdict ne dépend donc presque pas de la ville en elle-même, mais du rapport entre le prix payé et le loyer. C'est une bonne nouvelle pour qui achète ailleurs que dans les villes de ce tableau : il suffit de calculer ce rapport.

2. Les grandes métropoles chères perdent, nettement

Paris, Lyon, Aix-en-Provence, Rennes et Bordeaux affichent des rendements bruts de 3,9 % à 4,5 %. L'effort d'épargne y dépasse 350 € par mois pour un simple 40 m² (1 016 € à Paris), et ce même effort, placé en actions, rapporte davantage. À Paris, l'écart atteint 156 600 € en 20 ans.

3. Les villes moyennes bon marché gagnent… sous conditions

À Limoges, Perpignan et Saint-Étienne, le loyer couvre presque toute la mensualité : l'effort d'épargne est quasi nul, et le bien gagne largement. Mais ces rendements rémunèrent un risque que le tableau ne montre pas : vacance plus longue, demande locative plus fragile, revente plus lente. Nous avons appliqué partout la même vacance par défaut ; dans un quartier où le bien reste vide trois mois par an, le verdict peut s'inverser.

Le verdict résiste-t-il aux hypothèses ?

En partie seulement. Nous avons refait le calcul en changeant une hypothèse à la fois :

Deux hypothèses pèsent plus que toutes les autres : la hausse future des prix immobiliers et le rendement futur des actions. Personne ne les connaît. Ce qui reste vrai dans toutes les variantes : Paris et Lyon perdent toujours, Saint-Étienne, Clermont-Ferrand, Brest, Limoges et Perpignan gagnent toujours.

La méthode

Le bien type

• Appartement ancien de 40 m², loué vide, acheté au prix médian au m² des 1-2 pièces vendus dans la commune en 2024 et 2025 (DVF).
• Loyer : loyer d'annonce des 1-2 pièces de la carte des loyers 2025, diminué de 2 €/m² de charges récupérables (la carte donne des loyers charges comprises).
• Frais de notaire de 8 %, apport de 18 % du prix (notaire + 10 %), crédit à 3,5 % sur 20 ans, sans assurance emprunteur.
• Charges du propriétaire : taxe foncière d'un mois de loyer, assurance propriétaire non occupant, copropriété non récupérable de 10 €/m² par an, provision pour travaux de 5 % des loyers, vacance locative par défaut du simulateur Kadrix.

La comparaison

Les actions reçoivent exactement le même argent que le bien : l'apport au départ, puis chaque mois l'effort d'épargne (mensualité moins loyer net). Si le bien dégage un excédent, il est placé au même rendement que les actions, du côté du bien. Hypothèses : actions à 6,6 % par an au-dessus de l'inflation, dividendes réinvestis (rendement de long terme retenu par le rapport IGF-CGEDD d'avril 2021) ; inflation de 2 % ; prix du bien + 1 % par an au-dessus de l'inflation ; 5 % de frais à la revente. Tout est exprimé en euros d'aujourd'hui, avant impôt. Le détail est expliqué dans notre article sur l'effet de levier.

Pourquoi le seuil est-il ici plus bas que les 7 % de cet article ? Parce que ce dernier reprend les charges du rapport officiel (40 % des loyers), alors que nous retenons ici des charges détaillées, plus proches d'un appartement réel (de 20 à 27 % des loyers selon la ville). Avec des charges plus lourdes, le seuil monte.

Les données

Prix : DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement de 1 ou 2 pièces, janvier 2024 à décembre 2025. Loyers : « Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin », carte des loyers 2025, appartements de 1 ou 2 pièces. Paris, Marseille et Lyon : moyenne des arrondissements pondérée par le nombre de ventes et d'annonces. Strasbourg et Metz sont absentes : DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle.

Les limites

• Une médiane communale cache de grands écarts entre quartiers : un même bien peut passer d'un côté à l'autre du seuil en changeant de rue.
• Les loyers d'annonce sont un peu au-dessus des loyers effectivement signés.
• Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux et Grenoble appliquent l'encadrement des loyers ; nous avons retenu le loyer d'annonce sans vérifier le plafond.
• Le risque n'est pas comparé : le levier peut rendre la valeur nette du bien négative les premières années, ce qu'un portefeuille d'actions sans emprunt ne peut pas.

Réutiliser ces chiffres

Journalistes, blogueurs, créateurs : le classement et les données sont réutilisables librement en citant « Kadrix, d'après DVF et la carte des loyers ANIL » avec un lien vers cette page. Pour une ville absente du tableau ou un jeu de données complet, écrivez-nous.

Questions fréquentes

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Étude pédagogique réalisée par Kadrix à partir de données publiques et des hypothèses indiquées. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Ce contenu ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation d'achat.