Investir à Limoges — prix 2024-2025, loyers 2025

Investir à Limoges : ce que rapporte un 40 m²

À Limoges, un appartement d'une ou deux pièces s'est vendu 1 632 €/m² en médiane (1 242 ventes en 2024 et 2025) et se loue 13,39 €/m² par mois charges comprises. Un 40 m² acheté à ce prix rapporte 8,4 % brut, 2e rendement sur les 26 grandes villes étudiées.

Par rapport aux 26 villes : prix au m² 52 % au-dessous de la moyenne, rendement supérieur de 2,7 points à la moyenne (5,7 %). Rendements les plus proches : Perpignan (8,2 %), Saint-Étienne (8,9 %), Clermont-Ferrand (6,5 %).

Prix du 40 m²
65 300 €
hors frais de notaire
Loyer hors charges
456 €/mois
loyer d'annonce moins 2 €/m² de charges
Rendement brut
8,4 %
net de charges : 5,6 %
Cash-flow mensuel
-10 €
avant impôt · apport 11 800 €, crédit 3,5 % sur 20 ans
Autofinancement

À quelles conditions ce 40 m² s'autofinance-t-il ?

Il faudrait l'acheter 63 700 € au plus pour que le loyer couvre crédit et charges, soit 2,4 % sous le prix médian.

Pour un cash-flow à l’équilibre, il faudrait, un seul levier à la fois :

Mensualité maximum331 € par mois, assurance comprise (aujourd’hui 341 €)
Apport minimum13 500 €, soit 57 000 € empruntés au plus
Taux maximum3,1 % sur 20 ans
Durée minimum21 ans à 3,5 %

Cash-flow avant impôt, avec le même prix, le même loyer et les mêmes charges.

Face à la bourse

Le bien l’emporte sur 20 ans

Même apport et même effort mensuel placés en actions : dans 20 ans, en euros d'aujourd'hui et avant impôt, le bien laisse 94 300 € et les actions 42 500 €, un avantage de 51 800 € pour le bien. Le bien fait jeu égal avec les actions à partir de 6,0 % de rendement brut.

Résultat stable : le bien l'emporte dans 8 des 8 variantes d'hypothèses testées (prix, taux, charges, rendement des actions).

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Questions fréquentes

Investir à Limoges : vos questions

Quel est le rendement locatif à Limoges ?
Pour un appartement de 40 m² acheté au prix médian (65 300 €) et loué au loyer médian d'annonce (456 € hors charges), le rendement brut est de 8,4 % et le rendement net de charges de 5,6 %. C'est plus que la moyenne des 26 grandes villes étudiées (5,7 %) : Limoges se classe 2e.
Quel est le prix au m² à Limoges ?
Le prix médian des appartements d'une ou deux pièces vendus en 2024 et 2025 est de 1 632 €/m² (1 242 ventes, données DVF), soit 52 % au-dessous de la moyenne des 26 villes.
Quel loyer pour un 40 m² à Limoges ?
Le loyer médian d'annonce est de 13,39 €/m² par mois charges comprises (carte des loyers ANIL 2025), soit environ 456 € hors charges pour 40 m².
Un investissement locatif à Limoges s'autofinance-t-il ?
Pas au prix médian : avec 11 800 € d'apport et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, il faut ajouter 10 € par mois avant impôt. Le bien s'autofinancerait à 63 700 €, ou avec un apport de 13 500 € au lieu de 11 800 €.
Faut-il investir à Limoges ou en bourse ?
À effort d'épargne identique, sur 20 ans et avant impôt, le bien l'emporte de 51 800 €. Le bien fait jeu égal avec les actions à partir de 6,0 % de rendement brut ; le bien garde l'avantage dans les 8 variantes d'hypothèses testées.
Méthode

D'où viennent ces chiffres

  • Prix : médiane DVF (DGFiP) des appartements d'une ou deux pièces vendus de janvier 2024 à décembre 2025.
  • Loyers : carte des loyers 2025 de l'ANIL (annonces SeLoger et leboncoin), charges comprises ; 2 €/m² de charges récupérables retirés.
  • Bien type : 40 m² ancien, location vide, apport de 18 % du prix, copropriété non récupérable de 10 €/m² par an, taxe foncière, assurance et vacance estimées comme dans le simulateur.
  • Bourse : actions +6,6 %/an au-dessus de l'inflation (IGF-CGEDD, 2021), prix du bien +1 %/an au-dessus de l'inflation.
  • Une médiane de ville : un quartier, un étage ou un DPE peuvent s'en écarter fortement. Refaites le calcul avec l'annonce qui vous intéresse.
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