Investir à Paris : ce que rapporte un 40 m²
À Paris, un appartement d'une ou deux pièces s'est vendu 9 708 €/m² en médiane (32 637 ventes en 2024 et 2025) et se loue 33,96 €/m² par mois charges comprises. Un 40 m² acheté à ce prix rapporte 3,9 % brut, 26e rendement sur les 26 grandes villes étudiées.
Par rapport aux 26 villes : prix au m² 186 % au-dessus de la moyenne, rendement inférieur de 1,8 point à la moyenne (5,7 %). Rendements les plus proches : Lyon (4,4 %), Rennes (4,5 %), Bordeaux (4,5 %).
Les loyers y sont encadrés : à la signature, le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté, selon le quartier, le nombre de pièces et l’époque de construction. L’expérimentation court jusqu’à fin novembre 2026 ; le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, qui doit encore être adoptée définitivement. Le loyer d’annonce utilisé ici peut dépasser ce plafond : vérifiez le loyer maximum de l’adresse.
À quelles conditions ce 40 m² s'autofinance-t-il ?
Il faudrait l'acheter 226 100 € au plus pour que le loyer couvre crédit et charges, soit 41,8 % sous le prix médian.
Pour un cash-flow à l’équilibre, il faudrait, un seul levier à la fois :
| Mensualité maximum | 1 011 € par mois, assurance comprise (aujourd’hui 2 027 €) |
| Apport minimum | 245 200 €, soit 174 200 € empruntés au plus |
| Taux maximum | même à un taux quasi nul sur 20 ans, le cash-flow reste négatif |
| Durée minimum | même sur 25 ans (durée maximum des banques) à 3,5 %, le cash-flow reste négatif |
Cash-flow avant impôt, avec le même prix, le même loyer et les mêmes charges.
Les actions l’emportent sur 20 ans
Même apport et même effort mensuel placés en actions : dans 20 ans, en euros d'aujourd'hui et avant impôt, le bien laisse 450 100 € et les actions 606 700 €, un retard de 156 600 € pour le bien. Le bien fait jeu égal avec les actions à partir de 5,2 % de rendement brut.
Résultat stable : le bien l'emporte dans 0 des 8 variantes d'hypothèses testées (prix, taux, charges, rendement des actions).
Investir à Paris : vos questions
Quel est le rendement locatif à Paris ?
Quel est le prix au m² à Paris ?
Quel loyer pour un 40 m² à Paris ?
Un investissement locatif à Paris s'autofinance-t-il ?
Faut-il investir à Paris ou en bourse ?
Les loyers sont-ils encadrés à Paris ?
D'où viennent ces chiffres
- Prix : médiane DVF (DGFiP) des appartements d'une ou deux pièces vendus de janvier 2024 à décembre 2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 de l'ANIL (annonces SeLoger et leboncoin), charges comprises ; 2 €/m² de charges récupérables retirés.
- Bien type : 40 m² ancien, location vide, apport de 18 % du prix, copropriété non récupérable de 10 €/m² par an, taxe foncière, assurance et vacance estimées comme dans le simulateur.
- Bourse : actions +6,6 %/an au-dessus de l'inflation (IGF-CGEDD, 2021), prix du bien +1 %/an au-dessus de l'inflation.
- Une médiane de ville : un quartier, un étage ou un DPE peuvent s'en écarter fortement. Refaites le calcul avec l'annonce qui vous intéresse.
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