Un bien peut être beau. Kadrix vous dit s'il est rentable.
Simulateur gratuit, guide de l'investisseur et Kit Excel complet pour analyser un investissement locatif comme une banque le ferait : rendement réel, fiscalité, DPE, ratio HCSF et stress test.
Rendement brut, net, cash-flow et ratio HCSF calculés instantanément. Vert, orange ou rouge : vous savez tout de suite si le bien mérite une visite.
02 · Comprendre
Le guide de l'investisseur
Les stratégies (LMNP, colocation, immeuble, BRRRR), la fiscalité et le vocabulaire indispensable — sans jargon inutile, avec les chiffres qui comptent.
03 · Décider
Le Kit Excel complet
9 onglets pour analyser comme un pro : BRRRR, LMNP vs SCI à l'IS, risque DPE 2028, stress test et scoring sur 5 critères.
90 % des « bonnes affaires » ne survivent pas au calcul complet.
Un rendement brut flatteur cache souvent une fiscalité mal choisie, un DPE qui interdira la location en 2028, ou un ratio d'endettement qui bloquera votre prochain achat. Kadrix fait le calcul complet — avant de signer, pas après.
Rendement net, cash-flow et ratio d'endettement HCSF, avec les frais de notaire estimés automatiquement. Aucune donnée n'est stockée sur cette page.
Verdict Kadrix
Rendement brut
—
loyers annuels / coût total
Rendement net
—
charges déduites, hors impôts
Cash-flow mensuel
—
loyer − charges − crédit
Ratio HCSF
—
plafond bancaire : 35 %
Coût total de l'opération████ €
Frais de notaire estimés████ €
Effort d'épargne annuel████ €
Marge avant refus bancaire████ €
Loyer d'équilibre (cash-flow 0)████ €
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Coût total, frais de notaire, loyer d'équilibre et marge bancaire — envoyés en clair, gratuitement.
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Pas de spam. Uniquement des analyses concrètes d'investissement locatif. Confidentialité
Coût total de l'opération—
Frais de notaire estimés (8 %)—
Effort d'épargne annuel—
Marge de mensualité avant 35 %—
Loyer d'équilibre (cash-flow 0)—
Aller plus loin
Ce simulateur, c'est 10 % du Kit Investisseur Kadrix.
Le Kit ajoute ce que le calcul simple ne voit pas : vacance locative, fiscalité (LMNP vs SCI à l'IS), risque DPE 2028, stress test de taux et scoring complet sur 5 critères.
L'essentiel de l'investissement locatif en France : l'objectif du jeu, les grandes stratégies et le vocabulaire que banquiers, notaires et vendeurs utilisent — expliqué simplement.
L'objectif
Faire financer un patrimoine par vos locataires
Le principe de l'investissement locatif tient en une phrase : la banque avance le capital, le locataire rembourse le crédit, et vous gardez le bien à la fin. C'est le seul placement grand public où l'on peut investir massivement l'argent des autres — c'est l'effet de levier.
Mais l'équation ne fonctionne que si trois conditions sont réunies : le loyer couvre (ou presque) la mensualité et les charges, la fiscalité ne dévore pas le rendement, et le bien reste louable dans le temps — d'où l'importance du DPE. Un bien qui échoue sur l'un de ces trois points vous coûte de l'argent chaque mois au lieu d'en construire.
La discipline de l'investisseur, c'est donc de calculer avant de visiter : 90 % des annonces s'éliminent en 30 secondes de calcul. C'est exactement le rôle du simulateur.
Les stratégies
Les 6 grandes façons d'investir
Location nue (longue durée)
Effort : faibleRendement : 3–6 %Fiscalité lourde au réel
Un logement vide, loué en bail de 3 ans. Simple à gérer, locataires stables, mais fiscalité souvent défavorable (revenus fonciers imposés à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Pertinent surtout en déficit foncier avec gros travaux.
Le statut préféré des investisseurs particuliers : au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier efface une grande partie de l'impôt sur les loyers, souvent pendant 10 à 15 ans. Loyers 10 à 20 % plus élevés qu'en nu. La référence pour un premier achat.
Un grand logement loué à la chambre : la somme des loyers dépasse largement un loyer classique. Excellent cash-flow dans les villes étudiantes, mais rotation des locataires et gestion plus active. Se combine très bien avec le LMNP.
Immeuble de rapport
Rendement : 7–11 %Pas de copropriétéRisque concentré
Acheter tout l'immeuble : prix au m² plus bas, plusieurs loyers, aucune copropriété à subir. C'est la stratégie de croissance rapide — mais tout repose sur un seul actif, une seule ville, un seul toit à refaire. L'analyse doit être irréprochable.
Type Airbnb : les revenus peuvent être 2 à 3 fois supérieurs à la location classique, mais la réglementation se durcit ville par ville (autorisations, quotas, fiscalité alourdie depuis 2025). À réserver aux zones touristiques où c'est encore permis, avec un plan B en location classique.
BRRRR — acheter, rénover, relouer, refinancer
Recycle votre apportComplexité : élevéeDépend des banques
Acheter sous le prix du marché, rénover pour créer de la valeur, louer, puis refinancer le bien à sa nouvelle valeur pour récupérer votre apport — et recommencer. La méthode des investisseurs en série. Puissante, mais elle exige un calcul précis à chaque étape : c'est l'objet d'un onglet entier du Kit.
La fiscalité en bref
LMNP ou SCI à l'IS ?
LMNP au réel : idéal pour démarrer en nom propre. L'amortissement neutralise l'impôt sur les loyers, la revente reste taxée au régime des particuliers (abattements avec la durée). Simple, efficace, mais limité si vous visez plusieurs biens et que vos revenus locatifs deviennent importants.
SCI à l'IS : la structure des patrimoines qui grossissent. Impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice), amortissement aussi, et les loyers peuvent se réinvestir dans la société sans passer par votre impôt personnel. Contrepartie : la plus-value à la revente est calculée sur la valeur amortie — l'addition arrive à la sortie.
Il n'y a pas de « meilleur » choix dans l'absolu : tout dépend de votre TMI, de votre horizon et de votre stratégie de revente. C'est précisément le comparatif chiffré que fait le Kit, année par année, sur votre propre projet.
Lexique
Les termes à connaître absolument
Rendement brut / net / net-net
Brut = loyers annuels ÷ coût total d'acquisition. Net = après charges (copropriété, taxe foncière, assurances, gestion). Net-net = après impôts — le seul chiffre qui compte vraiment, et celui que presque personne ne calcule avant d'acheter.
Cash-flow
Ce qui reste chaque mois une fois le loyer encaissé et la mensualité + les charges payées. Positif : le bien s'autofinance. Négatif : c'est un effort d'épargne mensuel — acceptable seulement s'il est choisi, chiffré et soutenable.
HCSF (le ratio des 35 %)
Le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux banques un taux d'endettement maximal de 35 % : vos mensualités totales ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus (les loyers comptent généralement pour 70 % de leur montant). C'est LE critère qui décide si votre dossier passe — et combien de biens vous pourrez encore acheter après.
DPE et interdictions de louer
Le Diagnostic de Performance Énergétique classe les logements de A à G. Les G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Un bien mal classé, c'est soit une décote à négocier, soit un budget rénovation à intégrer au calcul — jamais un détail.
FAI
« Frais d'Agence Inclus » : le prix affiché comprend la commission de l'agence. Attention, il ne comprend jamais les frais de notaire (~8 % dans l'ancien), qu'il faut toujours ajouter au calcul.
Effet de levier
Utiliser l'argent de la banque pour investir : avec 20 000 € d'apport, vous contrôlez un actif de 200 000 €. Si le bien s'apprécie de 10 %, vous avez doublé votre mise. Le levier amplifie les gains — et les erreurs de calcul.
Vacance locative
Les périodes sans locataire, donc sans loyer, alors que le crédit continue de courir. Un calcul sérieux provisionne toujours 1 mois de vacance par an (environ 8 %). Le simulateur gratuit l'ignore ; le Kit l'intègre.
TMI
Tranche Marginale d'Imposition : le taux d'impôt appliqué à vos derniers euros de revenus (11, 30, 41 ou 45 %). Vos loyers en location nue s'ajoutent en haut de la pile — d'où l'intérêt des régimes à amortissement (LMNP, SCI à l'IS) quand votre TMI est à 30 % ou plus.
Amortissement
Comptablement, votre bien « s'use » : on déduit chaque année une fraction de sa valeur des loyers imposables, sans sortir un euro. C'est le mécanisme qui rend le LMNP au réel et la SCI à l'IS si puissants fiscalement.
Déficit foncier
En location nue au réel, si vos charges et travaux dépassent vos loyers, l'excédent s'impute sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an). Le levier fiscal des biens avec gros travaux.
PNO
Assurance « Propriétaire Non Occupant » : couvre le bien entre deux locataires ou en complément de l'assurance du locataire. Obligatoire en copropriété, environ 100 à 200 €/an — à ne pas oublier dans les charges.
Stress test
Vérifier que le projet survit aux scénarios défavorables : taux en hausse au moment du refinancement, loyer 10 % plus bas, 2 mois de vacance, grosse réparation. Un bon investissement reste debout dans le scénario pessimiste — pas seulement dans le tableur du vendeur.
La théorie, c'est fait. Passez au calcul.
Prenez n'importe quelle annonce et passez-la au simulateur : vous verrez immédiatement si elle mérite une visite.
Un fichier Excel professionnel de 9 onglets qui analyse votre projet comme une banque et un expert-comptable le feraient — formules visibles, résultats en couleur, aucune compétence Excel requise.
Ce que contient le Kit
9 onglets, une décision claire
01
Analyse complète du bien
Tous les coûts réels (notaire, travaux, vacance, gestion, CAPEX) pour un rendement net-net honnête — pas celui de l'annonce.
02
Comparatif LMNP vs SCI à l'IS
Votre projet simulé dans les deux régimes, année par année, revente incluse. Le choix qui pèse des dizaines de milliers d'euros.
03
Simulateur BRRRR
Achat décoté, rénovation, refinancement : combien d'apport vous récupérez, et quand vous pouvez enchaîner le bien suivant.
04
Risque DPE 2028
Impact des interdictions de louer sur votre bien : décote à négocier ou budget travaux à provisionner.
05
Ratio HCSF consolidé
Votre taux d'endettement avec tous vos crédits et revenus locatifs : ce que la banque verra, avant qu'elle ne le voie.
06
Stress test
Taux en hausse, loyer en baisse, vacance prolongée : votre projet tient-il dans le scénario pessimiste ?
07
Scoring Kadrix sur 5 critères
Un verdict couleur synthétique par bien — comparez plusieurs annonces objectivement, en un coup d'œil.
+ onglets d'optimisations fiscales et de suivi. Cellules protégées contre les erreurs de saisie, formules visibles pour la transparence.
Offre de lancement
80 €
45 €
Paiement unique · Fichier Excel à vie · Mises à jour de lancement incluses
Non. Vous remplissez uniquement les cellules d'entrée (prix, loyer, charges…) et le fichier calcule tout. Les cellules de calcul sont protégées pour éviter toute casse, mais les formules restent visibles : rien n'est caché.
Est-ce compatible avec mon Excel ?
Le Kit fonctionne avec Excel (Windows et Mac) et LibreOffice. Un guide de démarrage est inclus dans le fichier.
Est-ce adapté à un premier investissement ?
C'est même le meilleur moment : le Kit vous évite les erreurs qui coûtent le plus cher au premier achat — mauvaise fiscalité, DPE sous-estimé, dossier bancaire bloqué par le HCSF.
Et si le fichier évolue ?
Les mises à jour de la période de lancement sont incluses et envoyées par email aux acheteurs.
Service sur mesure
Vous avez trouvé un bien. Faut-il foncer ?
Envoyez-moi l'annonce et quelques chiffres : vous recevez sous 48 h un rapport PDF clair — verdict, chiffres expliqués en français, angle de négociation et les 5 questions à poser avant de signer. Sans Excel, sans jargon.
Comment ça marche
Trois étapes, 48 heures
01
Vous commandez votre analyse
Paiement sécurisé par carte ou PayPal. Vous recevez immédiatement le lien vers le formulaire de demande.
02
Vous décrivez le bien (5 min)
Le lien de l'annonce et quelques ordres de grandeur sur votre financement. Rien de plus — voir l'encadré données ci-dessous.
03
Vous recevez votre rapport PDF sous 48 h
Le bien passe dans le moteur complet du Kit : verdict couleur, chiffres traduits en décisions, prix cible de négociation et les 5 questions à poser à l'agent ou au vendeur.
Vos données — notre engagement
Le minimum, jamais plus
Nous ne demandons ni nom de famille, ni bulletins de salaire, ni relevés bancaires. Un prénom, un email, et des ordres de grandeur suffisent à produire l'analyse. Vos informations servent uniquement à votre rapport, ne sont jamais partagées, et sont supprimées au plus tard 12 mois après la livraison — ou immédiatement sur simple demande. Politique de confidentialité complète.
Tarif de lancement
49 €
29 €
Rapport PDF sous 48 h ouvrées · Une question de suivi incluse · −15 € sur le Kit complet
Garantie simple : si l'annonce transmise est inexploitable ou que l'analyse ne peut pas être produite, remboursement intégral.
Questions fréquentes
Avant de demander
Quelle différence avec le simulateur gratuit ?
Le simulateur donne une première photo en 4 indicateurs. L'analyse ajoute ce qui décide vraiment : la fiscalité adaptée à votre situation, le risque DPE, la vacance, les scénarios de négociation chiffrés — et surtout une lecture en français de ce que tout ça implique pour vous.
Est-ce un conseil en investissement ?
Non. C'est une analyse pédagogique et chiffrée des informations transmises : elle vous donne les éléments pour décider, mais la décision vous appartient. Le rapport ne remplace pas les vérifications d'usage (diagnostics, PV d'AG) ni les professionnels réglementés.
Et si l'annonce disparaît entre-temps ?
Envoyez des captures d'écran de l'annonce avec le formulaire : l'analyse se fait sur cette base, même si le bien est retiré.
Je veux analyser plusieurs biens
C'est exactement le cas d'usage du Kit Investisseur (45 €) : la même méthode, en autonomie, sur autant de biens que vous voulez. Les clients de l'Analyse bénéficient de 15 € de réduction dessus.
Vos données
Politique de confidentialité
Version courte : nous collectons le strict minimum, nous ne partageons rien, et nous supprimons vos données à échéance ou sur simple demande. Version complète ci-dessous.
Analyse sur mesure : les informations sur le bien et votre projet de financement (prix, apport, revenus mensuels approximatifs, total des mensualités en cours) servent exclusivement à produire votre rapport. Base légale : exécution du contrat.
Simulateur gratuit : l'email saisi pour débloquer les résultats détaillés sert à vous les adresser et, si vous y consentez séparément, à recevoir nos contenus. Base légale : consentement.
Facturation : nom et adresse, exigés par la réglementation comptable. Base légale : obligation légale.
Ce que nous ne faisons jamais
Vendre, louer ou partager vos données. Demander des justificatifs bancaires ou fiscaux. Prendre des décisions automatisées vous concernant.
Durées de conservation
Données d'analyse et échanges : 12 mois après livraison du rapport. Factures : 10 ans (obligation légale). Emails avec consentement : jusqu'à désinscription ou 3 ans d'inactivité.
Sous-traitants
Google Ireland Ltd (messagerie), Tally BV (formulaires), Payhip Ltd (paiement et livraison), GitHub Inc. (hébergement du site — aucune donnée de formulaire n'y transite). Certains prestataires peuvent traiter des données hors de l'Union européenne dans le cadre des clauses contractuelles types de la Commission européenne.
Vos droits
Accès, rectification, effacement, limitation, portabilité et opposition : sur simple email à contact.kadrix@gmail.com, réponse sous 30 jours. Vous pouvez également saisir la CNIL (cnil.fr).
Cookies
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Dernière mise à jour : 22 juillet 2026.
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Activité
Le Site propose des outils et contenus pédagogiques d'aide à l'analyse d'investissement locatif. Ces outils ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal, juridique ou financier personnalisé, ni une recommandation d'achat. Les résultats sont fournis à titre indicatif et n'engagent pas la responsabilité de l'éditeur quant aux décisions de l'utilisateur.
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Conditions de vente
Conditions générales de vente
En vigueur au 22 juillet 2026.
Article 1 — Objet
Les présentes CGV régissent les ventes conclues sur le Site entre Antoine Chappé, entrepreneur individuel (SIRET 107 563 728 00016), ci-après « le Vendeur », et tout Client. Toute commande implique l'acceptation sans réserve des présentes CGV.
Article 2 — Produits et services
Kit Investisseur : fichier tableur numérique d'aide à l'analyse, livré par téléchargement après paiement. Analyse sur mesure : analyse personnalisée d'un bien à partir des informations transmises, livrée en rapport PDF sous 48 h ouvrées après réception des informations complètes.
Ces livrables sont pédagogiques. Ils ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal, juridique ou financier personnalisé, ni une recommandation. La décision d'investir et ses conséquences relèvent de la seule responsabilité du Client, à qui il appartient de consulter les professionnels réglementés compétents.
Article 3 — Prix
Prix en euros. En application de l'article 293 B du CGI, la TVA n'est pas applicable (franchise en base) : les prix sont nets. Le Vendeur peut modifier ses prix à tout moment, le prix applicable étant celui en vigueur au jour de la commande.
Article 4 — Commande et paiement
Paiement en ligne au moment de la commande via les prestataires sécurisés Stripe et Payhip. La commande est validée après encaissement effectif. Le Vendeur reste propriétaire des fichiers jusqu'au paiement intégral.
Article 5 — Livraison
Kit Investisseur : accès au téléchargement immédiatement après paiement. Analyse sur mesure : le Client reçoit un lien vers un formulaire ; le délai indicatif de 48 h ouvrées court à réception des informations complètes et exploitables.
Article 6 — Droit de rétractation
Conformément à l'article L.221-28 13° du Code de la consommation, le droit de rétractation ne s'applique pas à la fourniture d'un contenu numérique dont l'exécution a commencé après accord exprès du consommateur et renoncement exprès à ce droit. En validant sa commande du Kit, le Client demande la fourniture immédiate du fichier et renonce à son droit de rétractation dès le téléchargement (case à cocher dédiée avant paiement). Il en va de même pour le service d'analyse pleinement exécuté à la demande du Client.
Garantie commerciale : si le service d'analyse ne peut être produit pour cause d'informations inexploitables, le Client est intégralement remboursé.
Article 7 — Remboursement
Tout remboursement dû est effectué par le même moyen de paiement, sous quatorze jours. Demande à contact.kadrix@gmail.com.
Article 8 — Propriété intellectuelle et licence
Les fichiers et rapports sont fournis pour un usage personnel et non commercial. Sont interdites, sans autorisation écrite, la revente, la redistribution ou la diffusion publique, en tout ou partie. La marque, le logo et le contenu demeurent la propriété exclusive du Vendeur.
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Directement par email :contact.kadrix@gmail.com LinkedIn : retrouvez les analyses de biens réels publiées chaque semaine.