C'est la seule question qui compte devant une annonce. Y répondre demande de savoir combien le bien vous coûtera vraiment chaque mois, ce que vous récupérerez à la revente, et si votre banque suivra. Kadrix fait ces calculs à votre place, avant que vous ne signiez.
Les 6 questions auxquelles il faut savoir répondre
Un investissement locatif se joue sur six points. En rater un seul suffit à transformer une bonne affaire apparente en charge mensuelle pendant vingt ans.
Ce bien me rapporte ou me coûte combien chaque mois ?
C'est le cash-flow : loyer encaissé moins charges, moins mensualité de crédit. Un cash-flow négatif n'est pas rédhibitoire s'il est choisi et soutenable — mais il doit être connu avant, pas découvert au premier avis d'échéance.
Combien je récupère vraiment si je revends dans 10 ans ?
La seconde rentabilité, celle que presque personne ne calcule. Elle additionne le capital remboursé par le locataire, l'évolution du prix du bien et les cash-flows encaissés. Deux biens au même rendement locatif peuvent donner des sorties très différentes.
Ma banque va-t-elle suivre — et pourrai-je racheter après ?
Le ratio HCSF plafonne votre endettement à 35 % de vos revenus, loyers futurs comptés à 70 %. C'est ce calcul qui décide si votre dossier passe, et surtout combien de biens vous pourrez encore acheter ensuite.
Sous quel statut ou quelle structure j'achète ?
Seul, l'arbitrage porte sur le régime fiscal : en meublé, LMNP au réel ou micro-BIC ; en nu, régime réel ou micro-foncier. À plusieurs, la question devient juridique : indivision, SCI à l'IR ou SCI à l'IS. Ce choix se fait avant la signature et pèse des dizaines de milliers d'euros.
Le bien sera-t-il encore louable dans 5 ans ?
Le DPE conditionne le droit de louer : les G sont interdits depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Un prix attractif sur une passoire thermique correspond souvent à la décote que le marché applique déjà.
Que se passe-t-il si les taux montent ou si le loyer baisse ?
Un bon dossier survit au scénario pessimiste, pas seulement au tableur du vendeur. Vacance locative, hausse de taux au refinancement, gros travaux : ces hypothèses doivent être testées avant l'offre.
01 · Gratuit
Répondez aux 3 premières en 30 secondes
Le simulateur calcule votre cash-flow réel, votre gain à la revente et votre ratio HCSF. Verdict vert, orange ou rouge : vous savez si le bien mérite une visite.
02 · Comprendre
Le guide de l'investisseur
Les stratégies (LMNP, colocation, immeuble, BRRRR), la fiscalité et le vocabulaire que banquiers et notaires emploient — sans jargon inutile.
03 · Décider
Les 6, en profondeur
Le Kit Excel traite les six questions sur votre projet : comparatif fiscal chiffré, risque DPE, stress test de taux et scoring sur 5 critères.
90 % des « bonnes affaires » ne survivent pas au calcul complet.
Un rendement brut flatteur cache souvent une fiscalité mal choisie, un DPE qui interdira la location en 2028, ou un ratio d'endettement qui bloquera votre prochain achat. Kadrix fait le calcul complet — avant de signer, pas après.
Cinq champs suffisent pour obtenir votre verdict : cash-flow réel, rendement net, gain à la revente et TRI. Le reste est estimé avec des hypothèses prudentes que vous pourrez corriger ensuite. Aucune donnée n'est stockée sur cette page.
L'essentiel — 5 champs suffisent
Mensualité calculée—
Le reste est estimé automatiquement avec des hypothèses prudentes. Vous pourrez tout affiner après le résultat.
Les champs ci-dessous sont pré-remplis avec nos estimations. Corrigez ceux que vous connaissez, laissez les autres.
Le bien en détail travaux et DPE
Les charges annuelles estimées d'après le loyer
Votre situation pour le ratio HCSF
La revente gain de sortie et TRI
Hypothèses de prudence déjà pré-remplies
Ce sont les postes que la plupart des calculs « faits maison » oublient.
Verdict Kadrix
Rendement brut
—
sur le coût total, notaire inclus
Rendement net
—
vacance et provisions déduites, hors impôts
Cash-flow mensuel
—
loyer − charges − crédit
Ratio HCSF
—
plafond bancaire : 35 %
La seconde rentabilité — celle de la sortie
Si vous revendez dans 10 ans
Valeur estimée du bien—
Frais d'agence à la revente—
Capital restant dû à la banque—
Cash-flow cumulé sur la période—
Gain net total estimé—
Rentabilité annuelle (TRI) le seul chiffre comparable à un autre placement—
Gain net = prix de revente − frais d'agence − capital restant dû − apport + cash-flows encaissés. Le TRI rapporte ce gain au capital réellement immobilisé et à la durée. Hors fiscalité sur la plus-value et sur les loyers — le Kit complet les intègre.
Ce que nous avons estimé pour vous
Ces chiffres ne sont pas les vôtres ? Corrigez-les.
Prix maximum pour un cash-flow à l'équilibre████ €
Marge de négociation nécessaire████ %
Loyer d'équilibre (cash-flow 0)████ €
Effort d'épargne annuel████ €
Marge avant refus bancaire████ €
À quel prix ce bien devient-il rentable ?
Le prix maximum à ne pas dépasser pour un cash-flow à l'équilibre, et la marge de négociation que cela représente. Gratuit.
Merci d'entrer un email valide.
Pas de spam. Uniquement des analyses concrètes d'investissement locatif. Confidentialité
Prix maximum pour un cash-flow à l'équilibre—
Marge de négociation nécessaire—
Loyer d'équilibre (cash-flow 0)—
Coût total de l'opération—
Frais de notaire estimés (8 %)—
Effort d'épargne annuel—
Marge de mensualité avant 35 %—
Aller plus loin
Ce simulateur, c'est 10 % du Kit Investisseur Kadrix.
Le Kit ajoute ce que ce simulateur laisse de côté : la fiscalité réelle sur les loyers et sur la plus-value, le comparatif chiffré des régimes et structures, le stress test de taux, la simulation BRRRR et le scoring complet sur 5 critères.
Aucune boîte noire : voici exactement les règles appliquées. Vous pouvez toutes les modifier dans le formulaire.
Frais de notaire
7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf (VEFA). Le simulateur retient 8 % et 2,5 %. Le montant exact figure sur votre projet d'acte : ces taux sont des ordres de grandeur, pas une promesse.
Rendement brut : deux chiffres, deux bases
Les annonces calculent le brut sur le seul prix d'achat. Kadrix affiche ce chiffre pour que vous puissiez comparer, mais met en avant le brut sur le coût total (prix + notaire + travaux) — c'est le capital que vous engagez réellement.
Vacance, gestion et gros travaux
Un logement n'est pas loué 12 mois sur 12 pendant 20 ans. Par défaut : 5 % de vacance (environ 3 semaines par an), 0 % de gestion (vous gérez vous-même) et 5 % des loyers provisionnés pour les gros travaux. Ce sont ces trois lignes que la plupart des calculs « faits maison » oublient.
Ratio HCSF
Le Haut Conseil de Stabilité Financière plafonne le taux d'endettement à 35 %. Le calcul retenu : (mensualité du projet + crédits en cours) ÷ (revenus nets avant impôt + 70 % des loyers prévisionnels). La pondération à 70 % correspond à la pratique courante des banques.
Calendrier DPE
Loi Climat et Résilience : classe G interdite à la location depuis 2025, classe F en 2028, classe E en 2034. Le simulateur signale le risque mais ne chiffre pas le coût des travaux — le Kit le fait.
Gain de sortie et TRI
Gain net = prix de revente − frais d'agence − capital restant dû − apport + cash-flows encaissés. Le capital restant dû suit un tableau d'amortissement classique à mensualités constantes. Le TRI (taux de rendement interne) actualise ces flux : c'est le seul chiffre comparable à un autre placement.
Ce que ce simulateur n'intègre PAS
La fiscalité sur les loyers (elle dépend de votre régime et de votre TMI), la fiscalité sur la plus-value à la revente, le coût des travaux de rénovation énergétique, et les frais de dossier bancaire. C'est volontaire : ces postes exigent votre situation personnelle complète. Le Kit et l'analyse sur mesure les traitent.
Un doute sur un calcul ou une hypothèse ? Écrivez-nous : toute erreur signalée est corrigée et créditée.
Le guide de l'investisseur
Comprendre avant d'acheter
L'essentiel de l'investissement locatif en France : l'objectif du jeu, les grandes stratégies et le vocabulaire que banquiers, notaires et vendeurs utilisent — expliqué simplement.
L'objectif
Faire financer un patrimoine par vos locataires
Le principe de l'investissement locatif tient en une phrase : la banque avance le capital, le locataire rembourse le crédit, et vous gardez le bien à la fin. C'est le seul placement grand public où l'on peut investir massivement l'argent des autres — c'est l'effet de levier.
Mais l'équation ne fonctionne que si trois conditions sont réunies : le loyer couvre (ou presque) la mensualité et les charges, la fiscalité ne dévore pas le rendement, et le bien reste louable dans le temps — d'où l'importance du DPE. Un bien qui échoue sur l'un de ces trois points vous coûte de l'argent chaque mois au lieu d'en construire.
La discipline de l'investisseur, c'est donc de calculer avant de visiter : 90 % des annonces s'éliminent en 30 secondes de calcul. C'est exactement le rôle du simulateur.
Les stratégies
Les 6 grandes façons d'investir
Location nue (longue durée)
Effort : faibleRendement : 3–6 %Fiscalité lourde au réel
Un logement vide, loué en bail de 3 ans. Simple à gérer, locataires stables, mais fiscalité souvent défavorable (revenus fonciers imposés à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Pertinent surtout en déficit foncier avec gros travaux.
Le statut préféré des investisseurs particuliers : au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier efface une grande partie de l'impôt sur les loyers, souvent pendant 10 à 15 ans. Loyers 10 à 20 % plus élevés qu'en nu. La référence pour un premier achat.
Un grand logement loué à la chambre : la somme des loyers dépasse largement un loyer classique. Excellent cash-flow dans les villes étudiantes, mais rotation des locataires et gestion plus active. Se combine très bien avec le LMNP.
Immeuble de rapport
Rendement : 7–11 %Pas de copropriétéRisque concentré
Acheter tout l'immeuble : prix au m² plus bas, plusieurs loyers, aucune copropriété à subir. C'est la stratégie de croissance rapide — mais tout repose sur un seul actif, une seule ville, un seul toit à refaire. L'analyse doit être irréprochable.
Type Airbnb : les revenus peuvent être 2 à 3 fois supérieurs à la location classique, mais la réglementation se durcit ville par ville (autorisations, quotas, fiscalité alourdie depuis 2025). À réserver aux zones touristiques où c'est encore permis, avec un plan B en location classique.
BRRRR — acheter, rénover, relouer, refinancer
Recycle votre apportComplexité : élevéeDépend des banques
Acheter sous le prix du marché, rénover pour créer de la valeur, louer, puis refinancer le bien à sa nouvelle valeur pour récupérer votre apport — et recommencer. La méthode des investisseurs en série. Puissante, mais elle exige un calcul précis à chaque étape : c'est l'objet d'un onglet entier du Kit.
La fiscalité en bref
Deux questions à ne pas confondre
Beaucoup d'articles opposent « LMNP » et « SCI » comme s'il s'agissait d'un même choix. Ce n'en est pas un : le LMNP est un statut fiscal en nom propre, la SCI une structure juridique (une société). La première question à trancher est donc : achetez-vous seul, ou à plusieurs ?
Vous achetez seul — le choix du régime fiscal
En meublé : LMNP au réel ou micro-BIC. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, simple mais souvent défavorable. Le régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier : l'impôt sur les loyers est fréquemment neutralisé pendant 10 à 15 ans. C'est le choix par défaut de la plupart des investisseurs particuliers.
En location nue : régime réel ou micro-foncier. Pas d'amortissement possible, mais le déficit foncier s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an — intéressant sur un bien à gros travaux.
Vous achetez à plusieurs — le choix de la structure
L'indivision est le régime par défaut : simple à créer, mais chaque décision importante requiert l'accord de tous, et chacun peut en sortir à tout moment.
La SCI à l'IR est fiscalement transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part comme s'il détenait en direct. Elle organise la gouvernance et facilite la transmission, sans changer la fiscalité.
La SCI à l'IS change tout : impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice), amortissement du bien possible, et les loyers peuvent être réinvestis sans passer par votre impôt personnel. Contrepartie majeure : à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur amortie — l'addition arrive à la sortie.
Il n'y a pas de « meilleur » choix dans l'absolu : tout dépend de votre TMI, de votre horizon de détention et de votre stratégie de sortie. C'est précisément le comparatif chiffré que fait le Kit, année par année, sur votre propre projet.
Lexique
Les termes à connaître absolument
Rendement brut / net / net-net
Brut = loyers annuels ÷ coût total d'acquisition. Net = après charges (copropriété, taxe foncière, assurances, gestion). Net-net = après impôts — le seul chiffre qui compte vraiment, et celui que presque personne ne calcule avant d'acheter.
Cash-flow
Ce qui reste chaque mois une fois le loyer encaissé et la mensualité + les charges payées. Positif : le bien s'autofinance. Négatif : c'est un effort d'épargne mensuel — acceptable seulement s'il est choisi, chiffré et soutenable.
HCSF (le ratio des 35 %)
Le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux banques un taux d'endettement maximal de 35 % : vos mensualités totales ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus (les loyers comptent généralement pour 70 % de leur montant). C'est LE critère qui décide si votre dossier passe — et combien de biens vous pourrez encore acheter après.
DPE et interdictions de louer
Le Diagnostic de Performance Énergétique classe les logements de A à G. Les G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Un bien mal classé, c'est soit une décote à négocier, soit un budget rénovation à intégrer au calcul — jamais un détail.
FAI
« Frais d'Agence Inclus » : le prix affiché comprend la commission de l'agence. Attention, il ne comprend jamais les frais de notaire (~8 % dans l'ancien), qu'il faut toujours ajouter au calcul.
Effet de levier
Utiliser l'argent de la banque pour investir : avec 20 000 € d'apport, vous contrôlez un actif de 200 000 €. Si le bien s'apprécie de 10 %, vous avez doublé votre mise. Le levier amplifie les gains — et les erreurs de calcul.
Vacance locative
Les périodes sans locataire, donc sans loyer, alors que le crédit continue de courir. Un calcul sérieux provisionne toujours 1 mois de vacance par an (environ 8 %). Le simulateur gratuit l'ignore ; le Kit l'intègre.
TMI
Tranche Marginale d'Imposition : le taux d'impôt appliqué à vos derniers euros de revenus (11, 30, 41 ou 45 %). Vos loyers en location nue s'ajoutent en haut de la pile — d'où l'intérêt des régimes à amortissement (LMNP, SCI à l'IS) quand votre TMI est à 30 % ou plus.
Amortissement
Comptablement, votre bien « s'use » : on déduit chaque année une fraction de sa valeur des loyers imposables, sans sortir un euro. C'est le mécanisme qui rend le LMNP au réel et la SCI à l'IS si puissants fiscalement.
Déficit foncier
En location nue au réel, si vos charges et travaux dépassent vos loyers, l'excédent s'impute sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an). Le levier fiscal des biens avec gros travaux.
PNO
Assurance « Propriétaire Non Occupant » : couvre le bien entre deux locataires ou en complément de l'assurance du locataire. Obligatoire en copropriété, environ 100 à 200 €/an — à ne pas oublier dans les charges.
Stress test
Vérifier que le projet survit aux scénarios défavorables : taux en hausse au moment du refinancement, loyer 10 % plus bas, 2 mois de vacance, grosse réparation. Un bon investissement reste debout dans le scénario pessimiste — pas seulement dans le tableur du vendeur.
Le blog
Des cas réels, chiffrés
Des annonces réelles passées au crible : ce que les chiffres disent vraiment, et la règle qui change tout.
Un fichier Excel professionnel de 10 onglets qui analyse votre projet comme une banque et un expert-comptable le feraient — formules visibles, résultats en couleur, aucune compétence Excel requise.
Score du Deal — votre verdict en un coup d'œil : 5 critères notés,
score global sur 15, et tous les résultats clés. Tout se recalcule depuis vos hypothèses.
Fiscalité & Structure — trois régimes comparés sur trois horizons :
l'impôt de l'année 1, le cash-flow cumulé sur 10 ans, et le net en poche à la revente. Avec le classement final.
Projection 10 ans — année par année, jusqu'à l'année où l'impôt
commence réellement à peser. Ici, la 4e. C'est le calcul que presque aucune simulation ne fait.
Ce que contient le Kit
10 onglets, une décision claire
01
Analyse complète du bien
Tous les coûts réels (notaire, travaux, vacance, gestion, CAPEX) pour un rendement net-net honnête — pas celui de l'annonce.
02
Comparatif fiscal complet
Selon que vous achetez seul ou à plusieurs : LMNP au réel ou micro-BIC, SCI à l'IR ou à l'IS. Votre projet simulé année par année, revente incluse.
03
Simulateur BRRRR
Achat décoté, rénovation, refinancement : combien d'apport vous récupérez, et quand vous pouvez enchaîner le bien suivant.
04
Risque DPE 2028
Impact des interdictions de louer sur votre bien : décote à négocier ou budget travaux à provisionner.
05
Ratio HCSF consolidé
Votre taux d'endettement avec tous vos crédits et revenus locatifs : ce que la banque verra, avant qu'elle ne le voie.
06
Stress test
Taux en hausse, loyer en baisse, vacance prolongée : votre projet tient-il dans le scénario pessimiste ?
07
Projection sur 10 ans
Année par année : loyers indexés, intérêts, capital remboursé, résultat fiscal. Vous voyez l'année exacte où l'impôt commence à peser.
08
Revente, plus-value et TRI
Ce que vous récupérez vraiment à la sortie : produit de cession, plus-value comparée par structure, et le taux de rendement interne de l'opération complète.
09
Scoring Kadrix sur 5 critères
Un verdict couleur synthétique par bien — comparez plusieurs annonces objectivement, en un coup d'œil.
+ un onglet d'optimisations fiscales légales. Cellules protégées contre les erreurs de saisie, formules visibles pour la transparence.
Le Kit complet
80 €
Paiement unique · Fichier Excel à vie · Mises à jour incluses
Non. Vous remplissez uniquement les cellules d'entrée (prix, loyer, charges…) et le fichier calcule tout. Les cellules de calcul sont protégées pour éviter toute casse, mais les formules restent visibles : rien n'est caché.
Est-ce compatible avec mon Excel ?
Le Kit fonctionne avec Excel (Windows et Mac) et LibreOffice. Un guide de démarrage est inclus dans le fichier.
Est-ce adapté à un premier investissement ?
C'est même le meilleur moment : le Kit vous évite les erreurs qui coûtent le plus cher au premier achat — mauvaise fiscalité, DPE sous-estimé, dossier bancaire bloqué par le HCSF.
Et si le fichier évolue ?
Les mises à jour sont incluses et envoyées par email aux acheteurs.
Service sur mesure
Vous avez trouvé un bien. Faut-il foncer ?
Envoyez-moi l'annonce et quelques chiffres : vous recevez sous 48 h un rapport PDF clair — verdict, chiffres expliqués en français, angle de négociation et les 5 questions à poser avant de signer. Sans Excel, sans jargon.
Comment ça marche
Trois étapes, 48 heures
01
Vous commandez votre analyse
Paiement sécurisé par carte ou PayPal. Vous recevez immédiatement le lien vers le formulaire de demande.
02
Vous décrivez le bien (5 min)
Le lien de l'annonce et quelques ordres de grandeur sur votre financement. Rien de plus — voir l'encadré données ci-dessous.
03
Vous recevez votre rapport PDF sous 48 h
Le bien passe dans le moteur complet du Kit : verdict couleur, chiffres traduits en décisions, prix cible de négociation et les 5 questions à poser à l'agent ou au vendeur.
Vos données — notre engagement
Le minimum, jamais plus
Nous ne demandons ni nom de famille, ni bulletins de salaire, ni relevés bancaires. Un prénom, un email, et des ordres de grandeur suffisent à produire l'analyse. Vos informations servent uniquement à votre rapport, ne sont jamais partagées, et sont supprimées au plus tard 12 mois après la livraison — ou immédiatement sur simple demande. Politique de confidentialité complète.
L'analyse sur mesure
49 €
Rapport PDF sous 48 h ouvrées · Une question de suivi incluse
Garantie simple : si l'annonce transmise est inexploitable ou que l'analyse ne peut pas être produite, remboursement intégral.
Questions fréquentes
Avant de demander
Quelle différence avec le simulateur gratuit ?
Le simulateur donne une première photo en 4 indicateurs. L'analyse ajoute ce qui décide vraiment : la fiscalité adaptée à votre situation, le risque DPE, la vacance, les scénarios de négociation chiffrés — et surtout une lecture en français de ce que tout ça implique pour vous.
Est-ce un conseil en investissement ?
Non. C'est une analyse pédagogique et chiffrée des informations transmises : elle vous donne les éléments pour décider, mais la décision vous appartient. Le rapport ne remplace pas les vérifications d'usage (diagnostics, PV d'AG) ni les professionnels réglementés.
Et si l'annonce disparaît entre-temps ?
Envoyez des captures d'écran de l'annonce avec le formulaire : l'analyse se fait sur cette base, même si le bien est retiré.
Je veux analyser plusieurs biens
C'est exactement le cas d'usage du Kit Investisseur (80 €) : la même méthode, en autonomie, sur autant de biens que vous voulez.
Vos données
Politique de confidentialité
Version courte : nous collectons le strict minimum, nous ne partageons rien, et nous supprimons vos données à échéance ou sur simple demande. Version complète ci-dessous.
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Antoine Chappé, entrepreneur individuel — 26 rue du Général Beuret, 75015 Paris — SIREN 107 563 728 (SIRET 107 563 728 00016). Contact : contact.kadrix@gmail.com.
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