Investir à Aix-en-Provence : ce que rapporte un 40 m²
À Aix-en-Provence, un appartement d'une ou deux pièces s'est vendu 5 273 €/m² en médiane (1 539 ventes en 2024 et 2025) et se loue 21,95 €/m² par mois charges comprises. Un 40 m² acheté à ce prix rapporte 4,5 % brut, 22e rendement sur les 26 grandes villes étudiées.
Par rapport aux 26 villes : prix au m² 56 % au-dessus de la moyenne, rendement inférieur de 1,2 point à la moyenne (5,7 %). Rendements les plus proches : Bordeaux (4,5 %), Rennes (4,5 %), Lyon (4,4 %).
À quelles conditions ce 40 m² s'autofinance-t-il ?
Il faudrait l'acheter 133 200 € au plus pour que le loyer couvre crédit et charges, soit 36,9 % sous le prix médian.
Pour un cash-flow à l’équilibre, il faudrait, un seul levier à la fois :
| Mensualité maximum | 614 € par mois, assurance comprise (aujourd’hui 1 101 €) |
| Apport minimum | 122 000 €, soit 105 800 € empruntés au plus |
| Taux maximum | même à un taux quasi nul sur 20 ans, le cash-flow reste négatif |
| Durée minimum | même sur 25 ans (durée maximum des banques) à 3,5 %, le cash-flow reste négatif |
Cash-flow avant impôt, avec le même prix, le même loyer et les mêmes charges.
Les actions l’emportent sur 20 ans
Même apport et même effort mensuel placés en actions : dans 20 ans, en euros d'aujourd'hui et avant impôt, le bien laisse 244 500 € et les actions 298 100 €, un retard de 53 600 € pour le bien. Le bien fait jeu égal avec les actions à partir de 5,3 % de rendement brut.
Résultat fragile : le bien l'emporte dans 1 des 8 variantes d'hypothèses testées (prix, taux, charges, rendement des actions).
Investir à Aix-en-Provence : vos questions
Quel est le rendement locatif à Aix-en-Provence ?
Quel est le prix au m² à Aix-en-Provence ?
Quel loyer pour un 40 m² à Aix-en-Provence ?
Un investissement locatif à Aix-en-Provence s'autofinance-t-il ?
Faut-il investir à Aix-en-Provence ou en bourse ?
D'où viennent ces chiffres
- Prix : médiane DVF (DGFiP) des appartements d'une ou deux pièces vendus de janvier 2024 à décembre 2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 de l'ANIL (annonces SeLoger et leboncoin), charges comprises ; 2 €/m² de charges récupérables retirés.
- Bien type : 40 m² ancien, location vide, apport de 18 % du prix, copropriété non récupérable de 10 €/m² par an, taxe foncière, assurance et vacance estimées comme dans le simulateur.
- Bourse : actions +6,6 %/an au-dessus de l'inflation (IGF-CGEDD, 2021), prix du bien +1 %/an au-dessus de l'inflation.
- Une médiane de ville : un quartier, un étage ou un DPE peuvent s'en écarter fortement. Refaites le calcul avec l'annonce qui vous intéresse.