Simulateur gratuit — 30 secondes

Ce bien est-il vraiment rentable ?

Cinq champs suffisent pour obtenir votre verdict : cash-flow réel, rendement net, gain à la revente et TRI. Le reste est estimé avec des hypothèses prudentes que vous pourrez corriger ensuite. Aucune donnée n'est stockée sur cette page.

L'essentiel — 5 champs suffisent

Type de bien détermine les frais de notaire

Ancien (~8 %) Neuf / VEFA (~2,5 %)

Prix d'achat, frais d'agence inclus hors frais de notaire, ajoutés automatiquement

Loyer mensuel hors charges le loyer que vous encaissez réellement

Apport personnel 0 si financement à 110 %

Taux d'intérêt annuel (%) assurance comprise — ordre de grandeur actuel : 3 à 4 %

Durée du crédit (années) 15, 20 ou 25 ans

Le reste est estimé automatiquement avec des hypothèses prudentes.
Vous pourrez tout affiner après le résultat.

Les champs ci-dessous sont pré-remplis avec nos estimations. Corrigez ceux que vous connaissez, laissez les autres.

Le bien en détail travaux et DPE

Travaux & ameublement 0 si aucun

Classe DPE conditionne le droit de louer dans les années à venir

Les charges annuelles estimées d'après le loyer

Charges de copropriété non récupérables celles qui restent à votre charge — 0 si maison

Taxe foncière estimée à 1 mois de loyer si vous ne la connaissez pas

Assurance propriétaire (PNO) ≈ 150 €/an — obligatoire en copropriété

Votre situation pour le ratio HCSF

Revenus mensuels nets avant impôt le « net fiscal » de votre fiche de paie — c'est ce que regarde la banque

Mensualités de crédits en cours tous crédits confondus — 0 si aucun

Vous investissez… détermine les options juridiques et fiscales

Seul À plusieurs

La revente gain de sortie et TRI

Durée de détention envisagée (années)

Revalorisation annuelle du bien (%) 0 % par défaut : le marché ne monte pas partout. À vous d'être optimiste si vous le souhaitez.

Frais de revente (%) commission d'agence — 4 à 7 % selon les mandats

Hypothèses de prudence déjà pré-remplies

Ce sont les postes que la plupart des calculs « faits maison » oublient.

Vacance locative (% des loyers) 5 % ≈ 3 semaines sans locataire par an

Gestion locative (% des loyers) 7 % environ si agence · 0 si vous gérez vous-même

Provision gros travaux (% des loyers) toiture, chaudière, ravalement — ils arrivent toujours

Verdict Kadrix

Rendement brut

—

sur le coût total, notaire inclus

Rendement net

—

vacance et provisions déduites, hors impôts

Cash-flow mensuel

—

loyer − charges − crédit

Ratio HCSF

—

plafond bancaire : 35 %

La seconde rentabilité — celle de la sortie

Si vous revendez dans 10 ans

Valeur estimée du bien—

Frais d'agence à la revente—

Capital restant dû à la banque—

Cash-flow cumulé sur la période—

Gain net total estimé—

Rentabilité annuelle (TRI)
le seul chiffre comparable à un autre placement—

Gain net = prix de revente − frais d'agence − capital restant dû − apport + cash-flows encaissés. Le TRI rapporte ce gain au capital réellement immobilisé et à la durée. Hors fiscalité sur la plus-value et sur les loyers.

Ce que nous avons estimé pour vous

Ces chiffres ne sont pas les vôtres ? Corrigez-les.

À quel prix ce bien devient-il rentable ?

Le prix maximum à ne pas dépasser pour un cash-flow à l'équilibre, et la marge de négociation que cela représente. Gratuit.

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Prix maximum pour un cash-flow à l'équilibre—

Marge de négociation nécessaire—

Loyer d'équilibre (cash-flow 0)—

Coût total de l'opération—

Frais de notaire estimés (8 %)—

Effort d'épargne annuel—

Marge de mensualité avant 35 %—

Aller plus loin

Ce simulateur, c'est un aperçu de votre espace investisseur Kadrix.

L'espace ajoute ce que ce simulateur laisse de côté : le stress test de taux, la projection année par année avec le taux de rendement interne à la revente, la décote DPE négociable, et la comparaison de plusieurs biens entre eux. La création de compte est gratuite.

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Transparence

Comment ces chiffres sont calculés

Aucune boîte noire : voici exactement les règles appliquées. Vous pouvez toutes les modifier dans le formulaire.

Frais de notaire

7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf (VEFA). Le simulateur retient 8 % et 2,5 %. Le montant exact figure sur votre projet d'acte : ces taux sont des ordres de grandeur, pas une promesse.

Rendement brut : deux chiffres, deux bases

Les annonces calculent le brut sur le seul prix d'achat. Kadrix affiche ce chiffre pour que vous puissiez comparer, mais met en avant le brut sur le coût total (prix + notaire + travaux) — c'est le capital que vous engagez réellement.

Vacance, gestion et gros travaux

Un logement n'est pas loué 12 mois sur 12 pendant 20 ans. Par défaut : 5 % de vacance (environ 3 semaines par an), 0 % de gestion (vous gérez vous-même) et 5 % des loyers provisionnés pour les gros travaux. Ce sont ces trois lignes que la plupart des calculs « faits maison » oublient.

Ratio HCSF

Le Haut Conseil de Stabilité Financière plafonne le taux d'endettement à 35 %. Le calcul retenu : (mensualité du projet + crédits en cours) ÷ (revenus nets avant impôt + 70 % des loyers prévisionnels). La pondération à 70 % correspond à la pratique courante des banques.

Calendrier DPE

Loi Climat et Résilience : classe G interdite à la location depuis 2025, classe F en 2028, classe E en 2034. Le simulateur signale le risque mais ne chiffre pas le coût des travaux ; la décote DPE de l'espace investisseur compare la décote de marché aux travaux que vous indiquez.

Gain de sortie et TRI

Gain net = prix de revente − frais d'agence − capital restant dû − apport + cash-flows encaissés. Le capital restant dû suit un tableau d'amortissement classique à mensualités constantes. Le TRI (taux de rendement interne) actualise ces flux : c'est le seul chiffre comparable à un autre placement.

Ce que ce simulateur n'intègre PAS

La fiscalité sur les loyers (elle dépend de votre régime et de votre TMI), la fiscalité sur la plus-value à la revente, le coût des travaux de rénovation énergétique, et les frais de dossier bancaire. C'est volontaire : ces postes exigent votre situation personnelle complète.

Un doute sur un calcul ou une hypothèse ? Écrivez-nous : toute erreur signalée est corrigée et créditée.