Investir à Marseille — prix 2024-2025, loyers 2025

Investir à Marseille : ce que rapporte un 40 m²

À Marseille, un appartement d'une ou deux pièces s'est vendu 3 444 €/m² en médiane (7 448 ventes en 2024 et 2025) et se loue 18,60 €/m² par mois charges comprises. Un 40 m² acheté à ce prix rapporte 5,8 % brut, 11e rendement sur les 26 grandes villes étudiées.

Par rapport aux 26 villes : prix au m² 2 % au-dessus de la moyenne, rendement supérieur de 0,1 point à la moyenne (5,7 %). Rendements les plus proches : Dijon (5,7 %), Toulon (5,9 %), Reims (5,6 %).

Prix du 40 m²

137 800 €

hors frais de notaire

Loyer hors charges

664 €/mois

loyer d'annonce moins 2 €/m² de charges

Rendement brut

5,8 %

net de charges : 4,1 %

Cash-flow mensuel

-216 €

avant impôt · apport 24 800 €, crédit 3,5 % sur 20 ans

Autofinancement

À quelles conditions ce 40 m² s'autofinance-t-il ?

Il faudrait l'acheter 103 300 € au plus pour que le loyer couvre crédit et charges, soit 25,0 % sous le prix médian.

Pour un cash-flow à l’équilibre, il faudrait, un seul levier à la fois :

Mensualité maximum	503 € par mois, assurance comprise (aujourd’hui 719 €)
Apport minimum	62 100 €, soit 86 700 € empruntés au plus
Taux maximum	même à un taux quasi nul sur 20 ans, le cash-flow reste négatif
Durée minimum	même sur 25 ans (durée maximum des banques) à 3,5 %, le cash-flow reste négatif

Cash-flow avant impôt, avec le même prix, le même loyer et les mêmes charges.

Face à la bourse

Le bien l’emporte sur 20 ans

Même apport et même effort mensuel placés en actions : dans 20 ans, en euros d'aujourd'hui et avant impôt, le bien laisse 160 000 € et les actions 145 500 €, un avantage de 14 500 € pour le bien. Le bien fait jeu égal avec les actions à partir de 5,5 % de rendement brut.

Résultat fragile : le bien l'emporte dans 6 des 8 variantes d'hypothèses testées (prix, taux, charges, rendement des actions).

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Questions fréquentes

Investir à Marseille : vos questions

Quel est le rendement locatif à Marseille ?

Pour un appartement de 40 m² acheté au prix médian (137 800 €) et loué au loyer médian d'annonce (664 € hors charges), le rendement brut est de 5,8 % et le rendement net de charges de 4,1 %. C'est plus que la moyenne des 26 grandes villes étudiées (5,7 %) : Marseille se classe 11e.

Quel est le prix au m² à Marseille ?

Le prix médian des appartements d'une ou deux pièces vendus en 2024 et 2025 est de 3 444 €/m² (7 448 ventes, données DVF), soit 2 % au-dessus de la moyenne des 26 villes.

Quel loyer pour un 40 m² à Marseille ?

Le loyer médian d'annonce est de 18,60 €/m² par mois charges comprises (carte des loyers ANIL 2025), soit environ 664 € hors charges pour 40 m².

Un investissement locatif à Marseille s'autofinance-t-il ?

Pas au prix médian : avec 24 800 € d'apport et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, il faut ajouter 216 € par mois avant impôt. Le bien s'autofinancerait à 103 300 €, ou avec un apport de 62 100 € au lieu de 24 800 €.

Faut-il investir à Marseille ou en bourse ?

À effort d'épargne identique, sur 20 ans et avant impôt, le bien l'emporte de 14 500 €. Le bien fait jeu égal avec les actions à partir de 5,5 % de rendement brut ; le bien l'emporte dans 6 des 8 variantes d'hypothèses testées : le verdict dépend du prix négocié, du taux et des charges.

Méthode

D'où viennent ces chiffres

Prix : médiane DVF (DGFiP) des appartements d'une ou deux pièces vendus de janvier 2024 à décembre 2025.
Loyers : carte des loyers 2025 de l'ANIL (annonces SeLoger et leboncoin), charges comprises ; 2 €/m² de charges récupérables retirés.
Bien type : 40 m² ancien, location vide, apport de 18 % du prix, copropriété non récupérable de 10 €/m² par an, taxe foncière, assurance et vacance estimées comme dans le simulateur.
Bourse : actions +6,6 %/an au-dessus de l'inflation (IGF-CGEDD, 2021), prix du bien +1 %/an au-dessus de l'inflation.
Une médiane de ville : un quartier, un étage ou un DPE peuvent s'en écarter fortement. Refaites le calcul avec l'annonce qui vous intéresse.

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