Investir à Saint-Étienne : ce que rapporte un 40 m²
À Saint-Étienne, un appartement d'une ou deux pièces s'est vendu 1 269 €/m² en médiane (1 780 ventes en 2024 et 2025) et se loue 11,44 €/m² par mois charges comprises. Un 40 m² acheté à ce prix rapporte 8,9 % brut, 1re rendement sur les 26 grandes villes étudiées.
Par rapport aux 26 villes : prix au m² 63 % au-dessous de la moyenne, rendement supérieur de 3,2 points à la moyenne (5,7 %). Rendements les plus proches : Limoges (8,4 %), Perpignan (8,2 %), Clermont-Ferrand (6,5 %).
À quelles conditions ce 40 m² s'autofinance-t-il ?
Au prix médian, le loyer couvre déjà le crédit et les charges.
Le cash-flow est positif. Il le reste dans ces limites, un seul levier à la fois :
| Mensualité maximum | 267 € par mois, assurance comprise (aujourd’hui 265 €) |
| Apport minimum | 8 900 €, soit 45 900 € empruntés au plus |
| Taux maximum | 3,5 % sur 20 ans |
| Durée minimum | 20 ans à 3,5 % |
Cash-flow avant impôt, avec le même prix, le même loyer et les mêmes charges.
Le bien l’emporte sur 20 ans
Même apport et même effort mensuel placés en actions : dans 20 ans, en euros d'aujourd'hui et avant impôt, le bien laisse 77 500 € et les actions 32 800 €, un avantage de 44 700 € pour le bien. Le bien fait jeu égal avec les actions à partir de 6,3 % de rendement brut.
Résultat stable : le bien l'emporte dans 8 des 8 variantes d'hypothèses testées (prix, taux, charges, rendement des actions).
Investir à Saint-Étienne : vos questions
Quel est le rendement locatif à Saint-Étienne ?
Quel est le prix au m² à Saint-Étienne ?
Quel loyer pour un 40 m² à Saint-Étienne ?
Un investissement locatif à Saint-Étienne s'autofinance-t-il ?
Faut-il investir à Saint-Étienne ou en bourse ?
D'où viennent ces chiffres
- Prix : médiane DVF (DGFiP) des appartements d'une ou deux pièces vendus de janvier 2024 à décembre 2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 de l'ANIL (annonces SeLoger et leboncoin), charges comprises ; 2 €/m² de charges récupérables retirés.
- Bien type : 40 m² ancien, location vide, apport de 18 % du prix, copropriété non récupérable de 10 €/m² par an, taxe foncière, assurance et vacance estimées comme dans le simulateur.
- Bourse : actions +6,6 %/an au-dessus de l'inflation (IGF-CGEDD, 2021), prix du bien +1 %/an au-dessus de l'inflation.
- Une médiane de ville : un quartier, un étage ou un DPE peuvent s'en écarter fortement. Refaites le calcul avec l'annonce qui vous intéresse.