Investir à Bordeaux — prix 2024-2025, loyers 2025

Investir à Bordeaux : ce que rapporte un 40 m²

À Bordeaux, un appartement d'une ou deux pièces s'est vendu 4 400 €/m² en médiane (3 383 ventes en 2024 et 2025) et se loue 18,54 €/m² par mois charges comprises. Un 40 m² acheté à ce prix rapporte 4,5 % brut, 23e rendement sur les 26 grandes villes étudiées.

Par rapport aux 26 villes : prix au m² 30 % au-dessus de la moyenne, rendement inférieur de 1,2 point à la moyenne (5,7 %). Rendements les plus proches : Aix-en-Provence (4,5 %), Rennes (4,5 %), Lyon (4,4 %).

Les loyers y sont encadrés : à la signature, le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté, selon le quartier, le nombre de pièces et l’époque de construction. L’expérimentation court jusqu’à fin novembre 2026 ; le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, qui doit encore être adoptée définitivement. Le loyer d’annonce utilisé ici peut dépasser ce plafond : vérifiez le loyer maximum de l’adresse.

Prix du 40 m²
176 000 €
hors frais de notaire
Loyer hors charges
662 €/mois
loyer d'annonce moins 2 €/m² de charges
Rendement brut
4,5 %
net de charges : 3,2 %
Cash-flow mensuel
-417 €
avant impôt · apport 31 700 €, crédit 3,5 % sur 20 ans
Autofinancement

À quelles conditions ce 40 m² s'autofinance-t-il ?

Il faudrait l'acheter 109 400 € au plus pour que le loyer couvre crédit et charges, soit 37,8 % sous le prix médian.

Pour un cash-flow à l’équilibre, il faudrait, un seul levier à la fois :

Mensualité maximum501 € par mois, assurance comprise (aujourd’hui 919 €)
Apport minimum103 700 €, soit 86 400 € empruntés au plus
Taux maximummême à un taux quasi nul sur 20 ans, le cash-flow reste négatif
Durée minimummême sur 25 ans (durée maximum des banques) à 3,5 %, le cash-flow reste négatif

Cash-flow avant impôt, avec le même prix, le même loyer et les mêmes charges.

Face à la bourse

Les actions l’emportent sur 20 ans

Même apport et même effort mensuel placés en actions : dans 20 ans, en euros d'aujourd'hui et avant impôt, le bien laisse 204 000 € et les actions 254 000 €, un retard de 50 000 € pour le bien. Le bien fait jeu égal avec les actions à partir de 5,4 % de rendement brut.

Résultat fragile : le bien l'emporte dans 1 des 8 variantes d'hypothèses testées (prix, taux, charges, rendement des actions).

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Questions fréquentes

Investir à Bordeaux : vos questions

Quel est le rendement locatif à Bordeaux ?
Pour un appartement de 40 m² acheté au prix médian (176 000 €) et loué au loyer médian d'annonce (662 € hors charges), le rendement brut est de 4,5 % et le rendement net de charges de 3,2 %. C'est moins que la moyenne des 26 grandes villes étudiées (5,7 %) : Bordeaux se classe 23e.
Quel est le prix au m² à Bordeaux ?
Le prix médian des appartements d'une ou deux pièces vendus en 2024 et 2025 est de 4 400 €/m² (3 383 ventes, données DVF), soit 30 % au-dessus de la moyenne des 26 villes.
Quel loyer pour un 40 m² à Bordeaux ?
Le loyer médian d'annonce est de 18,54 €/m² par mois charges comprises (carte des loyers ANIL 2025), soit environ 662 € hors charges pour 40 m². Les loyers y sont encadrés : le loyer maximum dépend de l'adresse.
Un investissement locatif à Bordeaux s'autofinance-t-il ?
Pas au prix médian : avec 31 700 € d'apport et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, il faut ajouter 417 € par mois avant impôt. Le bien s'autofinancerait à 109 400 €, ou avec un apport de 103 700 € au lieu de 31 700 €.
Faut-il investir à Bordeaux ou en bourse ?
À effort d'épargne identique, sur 20 ans et avant impôt, les actions l'emportent de 50 000 €. Le bien fait jeu égal avec les actions à partir de 5,4 % de rendement brut ; le bien l'emporte dans 1 des 8 variantes d'hypothèses testées : le verdict dépend du prix négocié, du taux et des charges.
Les loyers sont-ils encadrés à Bordeaux ?
Les loyers y sont encadrés : à la signature, le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté, selon le quartier, le nombre de pièces et l’époque de construction. L’expérimentation court jusqu’à fin novembre 2026 ; le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, qui doit encore être adoptée définitivement. Le loyer d’annonce utilisé ici peut dépasser ce plafond : vérifiez le loyer maximum de l’adresse.
Méthode

D'où viennent ces chiffres

  • Prix : médiane DVF (DGFiP) des appartements d'une ou deux pièces vendus de janvier 2024 à décembre 2025.
  • Loyers : carte des loyers 2025 de l'ANIL (annonces SeLoger et leboncoin), charges comprises ; 2 €/m² de charges récupérables retirés.
  • Bien type : 40 m² ancien, location vide, apport de 18 % du prix, copropriété non récupérable de 10 €/m² par an, taxe foncière, assurance et vacance estimées comme dans le simulateur.
  • Bourse : actions +6,6 %/an au-dessus de l'inflation (IGF-CGEDD, 2021), prix du bien +1 %/an au-dessus de l'inflation.
  • Une médiane de ville : un quartier, un étage ou un DPE peuvent s'en écarter fortement. Refaites le calcul avec l'annonce qui vous intéresse.
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