Comparateur gratuit — à effort d'épargne égal

Immobilier ou bourse : votre bien fait-il mieux ?

Sans emprunt, les actions rapportent plus que l'immobilier. Avec le crédit, tout dépend du prix payé. Entrez votre bien : on place le même apport et les mêmes versements mensuels en actions, et on compare ce que chacun vous laisse. Les calculs se font dans votre navigateur : rien n'est envoyé.

Votre bien — 5 champs suffisent

Prix d'achat, frais d'agence inclus frais de notaire ajoutés automatiquement

Loyer mensuel hors charges

Apport personnel placé en actions dans l'autre scénario

Taux d'intérêt annuel (%) hors assurance

Durée du crédit (années)

Les charges du bien — estimées si vides

Charges de copropriété non récupérables (€/an)

Taxe foncière (€/an) estimée à 1 mois de loyer si vide

Assurance propriétaire non occupant (€/an)

Vacance locative (% des loyers)

Gestion locative (% des loyers) 0 si vous gérez vous-même

Provision pour gros travaux (% des loyers)

Travaux à l'achat (€)

Les hypothèses de marché — pré-remplies, modifiables

Rendement des actions (% par an au-dessus de l'inflation) 6,6 % : référence IGF-CGEDD, dividendes réinvestis

Évolution du prix du bien (% par an au-dessus de l'inflation) 1 % par défaut ; 0 % = le prix suit l'inflation

Inflation (% par an) allège la mensualité, fixe, en euros d'aujourd'hui

Horizon (années) vide : durée du crédit

Frais de revente du bien (% du prix)

Transparence

Comment la comparaison est faite

Effort d’épargne identique

Les deux scénarios reçoivent exactement le même argent : votre apport au départ, puis chaque mois l’effort que le bien demande (mensualité moins loyer net de charges). Si le bien dégage un excédent, il est placé au même rendement que les actions, du côté du bien. C’est la comparaison que la plupart des comparatifs oublient : ils placent l’apport en bourse mais pas les versements mensuels.

Rendements de référence

Actions : 6,6 % par an au-dessus de l’inflation, dividendes réinvestis, selon le rapport de l’Inspection générale des finances et du CGEDD d’avril 2021 (le logement y ressort à 4,6 %, sans emprunt). Prix du bien : 1 % par an au-dessus de l’inflation par défaut. Les deux sont modifiables.

Euros d’aujourd’hui

Tous les montants sont exprimés en pouvoir d’achat actuel. Loyers et charges suivent l’inflation (2 % par an par défaut) ; la mensualité du crédit, fixe, s’allège donc avec le temps.

Le bien

Mêmes règles que le simulateur (le bouton « Analyser ce bien en détail » y reprend le bien, l’horizon et l’évolution du prix) : frais de notaire de 8 % dans l’ancien, vacance, taxe foncière, assurance, provision pour gros travaux de 5 % des loyers, frais de revente de 5 %. À l’horizon, le bien vaut son prix de revente, frais et capital restant dû déduits.

Seuil face à la bourse

Le rendement brut (loyers annuels ÷ prix) à partir duquel le bien fait jeu égal avec les actions, pour le même prix, le même crédit et les mêmes hypothèses. Il dépend surtout des charges, du taux du crédit et de l’évolution du prix : avec des charges de 40 % des loyers, l’hypothèse du rapport officiel, il approche 7 %.

Ce que ce calcul n’intègre pas

L’impôt, des deux côtés (sur les loyers et la plus-value du bien ; sur les gains d’un PEA ou d’un compte-titres), les frais d’un contrat ou d’un ETF, et la différence de risque : un bien acheté à crédit peut valoir moins que sa dette, un portefeuille sans emprunt jamais. Simulation indicative, pas un conseil en investissement.

Pour aller plus loin : l'article sur l'effet de levier, le verdict ville par ville, la fiche de chaque ville et le simulateur de rentabilité. Un doute sur une hypothèse ? Écrivez-nous.