Taux +1 point : ce que devient la rentabilité d’un investissement locatif
En résumé : sur un crédit de 180 000 € sur 20 ans, passer de 3,5 % à 4,5 % ajoute 95 € à la mensualité et 22 800 € d'intérêts. Le rendement net ne bouge pas, mais le TRI sur 15 ans passe de 2,9 % à 0,5 %. Surtout, l'impôt n'amortit pas la hausse de la même façon selon le régime : environ 47 % au réel foncier (tranche à 30 %), rien au micro-foncier ni, dans ce cas, en LMNP au réel.
Les taux de crédit remontent : 3,31 % en moyenne en août pour les prêts accordés (Observatoire Crédit Logement/CSA), autour de 3,5 % sur 20 ans en septembre selon les courtiers, et plusieurs prévisions évoquent 4 % d'ici la fin de l'année. Que devient un projet locatif si le taux obtenu est supérieur d'un point à celui prévu ? Réponse chiffrée, sur un même bien, sous trois régimes fiscaux.
Le cas étudié
| Bien | Appartement de 45 m², 180 000 €, sans travaux |
| Frais de notaire | 14 400 € (8 %), payés par l'apport |
| Crédit | 180 000 € sur 20 ans, à 3,5 % puis à 4,5 %, hors assurance |
| Loyer | 850 € par mois en location vide (930 € en meublé, mobilier de 5 000 €) |
| Charges non récupérables | 1 700 € par an (copropriété 750 €, taxe foncière 800 €, assurance 150 €), plus une provision pour travaux de 5 % des loyers |
| Vacance | 4 % en location vide, 8 % en meublé |
| Investisseur | Tranche marginale d'imposition à 30 %, revente envisagée à 15 ans, sans revalorisation |
Tous les chiffres sont calculés avec le moteur de Kadrix, celui du simulateur et de l'espace investisseur, à partir de ces hypothèses.
Ce qui ne bouge pas : les rendements
Le rendement brut (5,67 %) et le rendement net (3,90 %) sont identiques à 3,5 % et à 4,5 %. C'est normal : ils rapportent les loyers au prix ou au coût total du bien, sans tenir compte du financement. Deux biens au même rendement net peuvent donc réagir très différemment à une hausse de taux. Pour la mesurer, il faut regarder ailleurs.
Ce qui bouge : mensualité, cash-flow et TRI
| Avant impôt | Taux à 3,5 % | Taux à 4,5 % | Écart |
|---|---|---|---|
| Mensualité | 1 044 € | 1 139 € | +95 € |
| Intérêts sur 20 ans | 70 500 € | 93 300 € | +22 800 € |
| Cash-flow mensuel (location vide) | −412 € | −507 € | −95 € |
| TRI sur 15 ans | 2,9 % | 0,5 % | −2,4 points |
Un point de taux coûte ici 95 € par mois, soit 1 140 € par an d'effort d'épargne supplémentaire. Le TRI, qui mesure la rentabilité de l'argent investi en tenant compte du crédit et de la revente, perd 2,4 points : sur ce bien déjà tendu, il devient presque nul. C'est l'indicateur à suivre pour comparer avec un autre placement.
Ce que l'impôt compense, selon le régime
La hausse des intérêts n'a pas le même coût net selon la façon dont les loyers sont imposés. Sur 15 ans, après impôt et revente :
| Régime | Perte due au point de taux | Part absorbée par l'impôt |
|---|---|---|
| Micro-foncier (location vide) | 20 800 € | 0 % |
| Réel foncier (location vide) | 11 100 € | ≈ 47 % |
| LMNP au réel (meublé) | 21 300 € | 0 % sur 15 ans |
- Au micro-foncier, l'impôt porte sur 70 % des loyers, quels que soient les intérêts : il ne bouge pas, et la hausse est subie en totalité.
- Au réel foncier, les intérêts se déduisent des loyers : chaque euro d'intérêt en plus réduit l'impôt de 30 % (tranche) plus 17,2 % (prélèvements sociaux), soit environ 47 % du surcoût absorbé sur la durée.
- En LMNP au réel, l'amortissement ramène déjà l'impôt à zéro dans ce cas : des intérêts supplémentaires ne font qu'augmenter un déficit reportable, sans économie d'impôt sur la période.
Ces écarts dépendent de la tranche d'imposition et du montant des loyers : un investisseur à 41 % absorbe davantage au réel, un bien plus rentable peut redevenir imposable en LMNP. L'onglet Revente et impôts de l'espace refait ce calcul sur votre propre bien.
Quelle baisse de prix compense un point de taux ?
Pour retrouver la même mensualité de 1 044 € à 4,5 %, il faudrait emprunter environ 165 000 € au lieu de 180 000 €, soit un bien environ 15 000 € moins cher (−8,3 %). Autrement dit, dans ce cas, un point de taux pèse à peu près autant qu'une négociation de 8 % sur le prix. Ce calcul ne dit pas que le marché baissera d'autant : il donne un ordre de grandeur pour situer une offre.
Ce que l'on peut vérifier avant de signer
- Le cash-flow et le TRI du projet avec un taux supérieur d'un point à l'hypothèse (stress-test)
- Le taux d'endettement après projet au taux le moins favorable
- Le régime fiscal envisagé, et ce qu'il absorbe d'une hausse des intérêts
- La durée du crédit : sur 25 ans, le même point coûte 99 € par mois au lieu de 95 €, mais la mensualité de départ est plus basse
- La marge de négociation sur le prix, à comparer à l'effet du taux
Un taux fixe obtenu ne bouge plus ; le risque porte donc sur la période entre l'étude du projet et l'offre de prêt. Votre banque ou votre courtier peut vous indiquer le taux réellement accessible pour votre dossier.
Tester ce bien vous-même : l'exemple s'ouvre dans le simulateur gratuit, ou directement dans votre espace (formulaire de nouveau bien pré-rempli) si vous êtes abonné à Kadrix Plus. Vous modifiez ensuite ce que vous voulez.
Le cas à 3,5 % dans le simulateur Le même cas à 4,5 %
Dans l'espace Kadrix, l'onglet Financement montre directement un bien à +1 et +2 points.
Questions fréquentes
Le rendement net change-t-il quand le taux monte ?
Pourquoi le régime réel compense-t-il une partie de la hausse ?
Et en LMNP au réel ?
Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?
Cas fictif calculé avec le moteur Kadrix (hypothèses ci-dessus, barèmes fiscaux 2026, prélèvements sociaux de 17,2 %). Taux de marché : Observatoire Crédit Logement/CSA (août 2026), Banque de France (juillet 2026) et baromètres de courtiers (septembre 2026). Ce contenu est pédagogique : il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil en financement ou fiscal. Votre banque, votre courtier ou un conseiller peuvent étudier votre situation.