Investissement locatif — France

« Est-ce que je fais
une bonne affaire ? »

C'est la seule question qui compte devant une annonce. Y répondre demande de savoir combien le bien vous coûtera vraiment chaque mois, ce que vous récupérerez à la revente, et si votre banque suivra. Kadrix fait ces calculs à votre place, avant que vous ne signiez.

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Avant de signer

Les 6 questions auxquelles il faut savoir répondre

Un investissement locatif se joue sur six points. En rater un seul suffit à transformer une bonne affaire apparente en charge mensuelle pendant vingt ans.

Ce bien me rapporte ou me coûte combien chaque mois ?
C'est le cash-flow : loyer encaissé moins charges, moins mensualité de crédit. Un cash-flow négatif n'est pas rédhibitoire s'il est choisi et soutenable — mais il doit être connu avant, pas découvert au premier avis d'échéance.
Combien je récupère vraiment si je revends dans 10 ans ?
La seconde rentabilité, celle que presque personne ne calcule. Elle additionne le capital remboursé par le locataire, l'évolution du prix du bien et les cash-flows encaissés. Deux biens au même rendement locatif peuvent donner des sorties très différentes.
Ma banque va-t-elle suivre — et pourrai-je racheter après ?
Le ratio HCSF plafonne votre endettement à 35 % de vos revenus, loyers futurs comptés à 70 %. C'est ce calcul qui décide si votre dossier passe, et surtout combien de biens vous pourrez encore acheter ensuite.
Sous quel statut ou quelle structure j'achète ?
Seul, l'arbitrage porte sur le régime fiscal : en meublé, LMNP au réel ou micro-BIC ; en nu, régime réel ou micro-foncier. À plusieurs, la question devient juridique : indivision, SCI à l'IR ou SCI à l'IS. Ce choix se fait avant la signature et pèse des dizaines de milliers d'euros.
Le bien sera-t-il encore louable dans 5 ans ?
Le DPE conditionne le droit de louer : les G sont interdits depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Un prix attractif sur une passoire thermique correspond souvent à la décote que le marché applique déjà.
Que se passe-t-il si les taux montent ou si le loyer baisse ?
Un bon dossier survit au scénario pessimiste, pas seulement au tableur du vendeur. Vacance locative, hausse de taux au refinancement, gros travaux : ces hypothèses doivent être testées avant l'offre.
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