Encadrement des loyers prolongé jusqu'en 2028 : ce que le vote du Sénat change pour un investisseur
En résumé : le 21 octobre 2026, le Sénat a voté par 325 voix contre 17 la prolongation de l'encadrement des loyers pour deux ans, jusqu'à fin 2028, dans les seuls territoires qui l'appliquent déjà (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble, soit environ 70 communes). Ni pérennisation, ni extension à de nouvelles villes. Le texte n'est pas encore définitif : l'Assemblée nationale doit l'adopter avant la fin de l'expérimentation, prévue fin novembre 2026. Pour un investisseur, la règle ne change pas : on calcule la rentabilité au loyer plafond. Et notre cas chiffré à Paris montre que même un loyer libéré de 20 % ne rendrait pas l'opération autofinancée.
Depuis 2019 à Paris, puis dans huit autres territoires, le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser un plafond fixé chaque année par arrêté préfectoral. Cette expérimentation, prévue par la loi ELAN, devait s'arrêter fin novembre 2026. Le Sénat vient de voter sa prolongation, dans une version plus limitée que celle de l'Assemblée.
Ce que le Sénat a voté
| Point | Ce qui a été voté le 21 octobre 2026 |
|---|---|
| Durée | Prolongation de deux ans de l'expérimentation, jusqu'à fin 2028 (la date exacte sera celle du texte définitif). |
| Territoires | Uniquement ceux qui appliquent déjà l'encadrement : Paris ; Lille, Hellemmes et Lomme ; Lyon et Villeurbanne ; Bordeaux ; Montpellier ; Grenoble-Alpes Métropole ; Pays basque ; Plaine Commune ; Est Ensemble. Aucune nouvelle ville. |
| Pérennisation | Refusée : le dispositif reste une expérimentation, contrairement au texte adopté par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. |
| Sortie anticipée | Selon les comptes rendus des débats, chaque collectivité pourrait mettre fin à l'encadrement sur son territoire à tout moment, sans attendre fin 2028. |
| Complément de loyer | Selon les comptes rendus des débats, le délai laissé au locataire pour contester un complément de loyer passerait de trois mois à un an. |
| Vote | 325 voix pour, 17 contre. Le gouvernement soutient une prolongation de deux ans limitée aux villes déjà engagées. |
Ce qui n'est pas encore acquis
Le vote du Sénat ne suffit pas. Le texte doit maintenant être adopté par l'Assemblée nationale dans les mêmes termes, ou faire l'objet d'un accord en commission mixte paritaire, puis être promulgué. Tout se joue en quelques semaines : sans loi promulguée avant la fin de l'expérimentation, les baux signés ensuite ne seraient plus plafonnés.
Deux points restent donc à confirmer dans le texte définitif : la date exacte de fin (les comptes rendus évoquent novembre ou décembre 2028) et la rédaction de l'amendement sur le complément de loyer. Nous mettrons cet article à jour dès la promulgation.
Ce que ça change pour un investisseur
1. Le loyer plafond reste la base du calcul
Pour tout bail signé d'ici fin 2028 dans ces territoires, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface. C'est ce montant, et non le loyer espéré, qui doit entrer dans le calcul du cash-flow. Nous détaillons la méthode dans Encadrement des loyers à Paris : l'erreur qui fausse tout calcul de rentabilité.
2. Le complément de loyer devient plus risqué
Le complément de loyer permet de dépasser le plafond pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles. Si le délai de contestation passe à un an, le locataire pourra le remettre en cause pendant toute la première année du bail. Un business plan qui repose sur un complément de loyer doit donc prévoir le scénario où il est annulé.
À l'inverse, si les collectivités peuvent sortir du dispositif à tout moment, le plafond pourrait disparaître plus tôt dans certaines villes. Cela ne change pas la méthode : le bail en cours reste au loyer signé, et un loyer ne se revalorise ensuite que dans les limites de l'IRL.
3. Deux ans, c'est court face à un crédit de vingt ans
La prolongation couvre deux ans, alors qu'un investissement se finance sur vingt. Faut-il alors acheter en pariant sur la fin de l'encadrement ? Le calcul répond.
Cas chiffré : même sans plafond, le cash-flow reste négatif
Reprenons le 2 pièces de notre article sur Paris : 36,7 m² meublé dans un immeuble des années 1930 du 15e, acheté 290 000 € avec 30 000 € de travaux, financé à 100 % sur 20 ans à 3,5 %. Au plafond de 38,30 €/m², le loyer est limité à 1 405 € par mois.
| Loyer | Rendement brut | Cash-flow mensuel |
|---|---|---|
| Plafond légal : 1 405 € | 5,81 % | − 861 € |
| Loyer libre + 10 % : 1 546 € | 6,40 % | − 731 € |
| Loyer libre + 20 % : 1 686 € | 6,98 % | − 603 € |
Hypothèses : frais de notaire de 8 % (23 200 €), coût total de 343 200 € financé à 100 %, mensualité de 1 990 €, vacance de 3 %, charges non récupérables de 1 960 € par an, provision pour travaux de 5 % des loyers.
Chaque tranche de 10 % de loyer en plus améliore le cash-flow d'environ 130 € par mois. Il faudrait donc un loyer près de deux fois supérieur au plafond pour équilibrer l'opération. Autrement dit, ce n'est pas l'encadrement qui rend ce bien déficitaire : c'est le rapport entre le prix au mètre carré parisien et les loyers. Acheter en comptant sur la fin du plafond revient à parier sur une hausse qui ne suffirait de toute façon pas.
Tester ce bien vous-même : le cas s'ouvre dans le simulateur gratuit, ou directement dans votre espace (formulaire de nouveau bien pré-rempli) si vous êtes abonné à Kadrix Plus. Modifiez le loyer pour voir l'effet d'un plafond plus haut ou plus bas.
Dans l'espace Kadrix, l'onglet Marché indique le plafond applicable à Paris selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location.
Questions fréquentes
L'encadrement des loyers est-il définitivement prolongé ?
Quelles villes sont concernées ?
Que change le délai de contestation du complément de loyer ?
Faut-il attendre la fin de l'encadrement pour investir ?
Comment connaître le plafond applicable à un bien ?
Cas fictif calculé avec le moteur Kadrix (hypothèses ci-dessus, cash-flow avant impôt). Sources : loi ELAN du 23 novembre 2018, article 140 (expérimentation de l'encadrement des loyers) ; vote du Sénat du 21 octobre 2026 sur la proposition de loi relative à l'encadrement des loyers, d'après les comptes rendus de presse (texte non définitif à la date de publication) ; arrêtés préfectoraux de loyers de référence. Ce contenu est pédagogique : il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement.