Dispositif Jeanbrun : les conditions réelles avant de s'engager 9 ans
En résumé : le dispositif Jeanbrun ouvre l'amortissement fiscal à la location nue, à hauteur de 3 à 5,5 % par an selon le type de bien et le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il échappe au plafonnement des niches fiscales et s'applique partout en France, sans zonage. En contrepartie : un engagement de 9 ans, un loyer plafonné, un locataire sous conditions de ressources — et un rattrapage à la revente, l'amortissement déduit venant augmenter la plus-value imposable.
Six mois après son entrée en vigueur, le dispositif Jeanbrun reste mal connu, et les guides qui en parlent se contredisent sur plusieurs points. Voici ce que dit la source officielle, chiffres à l'appui, et ce que cela implique concrètement pour un investisseur.
Ce que remplace le dispositif Jeanbrun
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, laissant l'investissement locatif neuf sans dispositif de soutien pendant plus d'un an. Le plan Relance logement — dont le volet fiscal est couramment appelé « dispositif Jeanbrun », du nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement — a été institué par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), et codifié à l'article 31 du Code général des impôts.
Sa logique diffère radicalement de celle du Pinel. Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix du bien, le Jeanbrun repose sur une déduction des revenus fonciers — un amortissement, sur le modèle qui existait jusqu'ici uniquement en location meublée. C'est la première fois que ce mécanisme s'ouvre à la location nue.
L'investissement doit être réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date d'acquisition retenue étant celle de la signature de l'acte notarié.
Les taux d'amortissement : le neuf et l'ancien ne sont pas logés à la même enseigne
C'est un point que beaucoup de présentations résument à « 3,5 % à 5,5 % », en omettant que ces taux ne valent que pour le neuf. Dans l'ancien réhabilité, ils sont sensiblement plus faibles.
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
Taux annuels d'amortissement appliqués à la base amortissable. Source : service-public.gouv.fr, fiche F39735, mise à jour le 21 juillet 2026.
L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition net de frais, diminué de 20 % correspondant à la valeur forfaitaire du terrain. La base amortissable représente donc 80 % du prix. Dans l'ancien, le montant des travaux de réhabilitation est intégré à cette base.
Point favorable rarement mentionné : l'amortissement se poursuit au-delà des 9 ans d'engagement, tant que le bien produit des revenus fonciers, jusqu'à épuisement des 80 %.
Le plafond : par foyer fiscal, pas par logement
C'est l'erreur la plus fréquente dans les présentations du dispositif. Le plafond ne s'applique pas à chaque bien, mais à l'ensemble de votre foyer.
La somme des déductions au titre des amortissements Jeanbrun ne peut pas excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant est majoré :
- de 2 000 € (soit 10 000 €) lorsque au moins 50 % des revenus issus des logements amortis sont affectés à la location sociale ;
- de 4 000 € (soit 12 000 €) lorsque au moins 50 % relèvent de la location très sociale.
La nuance a des conséquences pratiques : détenir plusieurs biens sous ce régime ne multiplie pas l'avantage fiscal, et le critère de majoration porte sur la répartition de l'ensemble de vos revenus locatifs amortis, pas sur le niveau de loyer d'un bien isolé.
Deux avantages notables, une incompatibilité
L'avantage n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales, contrairement au Pinel, au Denormandie ou à Loc'Avantages. Le déficit foncier généré reste par ailleurs imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun, soit 10 700 € par an.
En revanche, opter pour l'amortissement interdit le régime micro-foncier, et le dispositif n'est pas cumulable avec la réduction d'impôt Denormandie sur un même logement. L'option est par ailleurs irrévocable pour le bien concerné.
Un exemple chiffré
Le ministère de la Ville et du Logement propose son propre exemple : un ménage achète en 2026 un appartement à 180 000 €, avec 30 000 € d'apport et 150 000 € empruntés. Après 10 ans de détention, le dispositif lui aura permis, selon cette source, de ramener son impôt sur les revenus locatifs à zéro et de déduire jusqu'à 16 000 € au titre de l'impôt sur le revenu.
Un calcul détaillé sur un bien neuf à 200 000 €, loué en intermédiaire :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Base amortissable (80 % du prix) | 160 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %) | 5 600 € |
| Plafond annuel par foyer fiscal | 8 000 € |
| Économie d'impôt à TMI 30 % + 17,2 % de PS | ≈ 2 640 €/an |
Sur les 9 années d'engagement, cela représente environ 50 400 € de revenus fonciers neutralisés. L'avantage croît mécaniquement avec la tranche marginale d'imposition : c'est un dispositif conçu pour les contribuables fortement imposés.
Un avantage fiscal ne fait pas une bonne opération
Loyer plafonné, engagement de 9 ans, rattrapage à la revente : le gain fiscal ne se juge qu'une fois rapporté au rendement réel du bien. Le simulateur Kadrix calcule le cash-flow, le rendement net et le gain de sortie. Gratuit, sans inscription.
Ouvrir le simulateurLe rattrapage à la revente
C'est le point le plus souvent passé sous silence, et il est pourtant explicite dans la documentation officielle :
« Pour le calcul de la plus-value retirée de la vente ultérieure du logement ayant ouvert droit au régime de la déduction au titre de l'amortissement, le prix d'acquisition de l'immeuble est minoré du montant des amortissements déduits. »
service-public.gouv.fr, fiche F39735Autrement dit, chaque euro déduit pendant la détention augmente d'un euro la base imposable à la revente. Sur un bien amorti 5 600 € par an pendant 10 ans, ce sont 56 000 € qui viennent s'ajouter à la plus-value taxable.
C'est exactement le mécanisme appliqué au LMNP au réel depuis février 2025. L'avantage n'est donc pas supprimé, mais il est en partie différé : vous économisez de l'impôt pendant neuf ans et en payez une part au moment de la vente. Deux éléments l'atténuent : l'abattement pour durée de détention, qui exonère totalement d'impôt sur le revenu à 22 ans, et le fait qu'un euro payé dans dix ans vaut moins qu'un euro économisé aujourd'hui.
La conséquence pratique : le dispositif est d'autant plus intéressant que l'horizon de détention est long. Sur une revente rapide après les 9 ans d'engagement, le rattrapage absorbe une part importante du gain.
Les contreparties à chiffrer avant de s'engager
- Un loyer plafonné. En location intermédiaire pour un bail conclu en 2026 : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1, 10,26 € en zones B2 et C. Les plafonds sociaux et très sociaux sont ceux de Loc'Avantages.
- Un locataire sous conditions de ressources, variables selon la zone et la composition du foyer. À titre d'exemple, une personne seule en zone A bis ne doit pas dépasser 44 344 € de revenu fiscal de référence.
- Aucune location à un proche — ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu'au deuxième degré.
- Un engagement de 9 ans, avec mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. Le non-respect entraîne la réintégration des amortissements déduits.
- Immeuble collectif obligatoire : une maison individuelle n'est pas éligible.
- Dans l'ancien : travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, avec un DPE A ou B à l'arrivée.
Le manque à gagner locatif sur neuf ans doit être comparé à l'économie d'impôt. Sur un bien dont le loyer de marché dépasserait nettement le plafond intermédiaire, l'écart cumulé peut annuler l'avantage fiscal — c'est le calcul central à faire avant de signer.
Un dispositif encore mouvant
Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, en discussion au Parlement à l'été 2026, prévoit un assouplissement des conditions d'accès au dispositif. Les règles exposées ici sont celles en vigueur à la date de rédaction.
Compte tenu du caractère irrévocable de l'option et de la durée d'engagement, il est prudent de vérifier l'état du texte au moment de votre projet, et de faire valider l'arbitrage par un notaire ou un expert-comptable.
Questions fréquentes
Quels sont les taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Quel est le plafond de déduction du dispositif Jeanbrun ?
L'amortissement Jeanbrun est-il réintégré dans la plus-value à la revente ?
Le dispositif Jeanbrun entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
À qui peut-on louer un logement sous dispositif Jeanbrun ?
Quels sont les plafonds de loyer en location intermédiaire ?
Le dispositif peut-il encore évoluer ?
Article pédagogique fondé sur la fiche officielle service-public.gouv.fr F39735 (mise à jour le 21 juillet 2026), l'article 47 de la loi de finances pour 2026 et l'article 31 du Code général des impôts. Un projet de loi en cours de discussion prévoit un assouplissement des conditions d'accès : vérifiez les textes en vigueur à la date de votre projet. Ce contenu ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal.