Ce bien est-il vraiment rentable ?
Cinq champs suffisent pour obtenir votre verdict : cash-flow réel, rendement net, taux d'endettement, gain à la revente et TRI. Le reste est estimé avec des hypothèses prudentes que vous pouvez corriger. Les calculs se font dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Pas d'annonce sous la main ? Essayez un exemple (prix et loyer médians, 40 m²) : Paris · Lyon · Bordeaux · Saint-Étienne
L'essentiel — 5 champs suffisent
Assurance et frais du crédit — 0 si vides
Le bien en détail — formule, travaux, DPE
Les charges annuelles — estimées si vous ne les connaissez pas
Votre situation — endettement et impôt
La revente et les hypothèses — pré-remplies, modifiables
Transparence
Comment ces chiffres sont calculés
Aucune boîte noire : ce sont exactement les règles de l'espace investisseur, avec le même moteur de calcul.
Frais de notaire
8 % du prix dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf (VEFA). Le montant exact figure sur votre projet d'acte : ce sont des ordres de grandeur, pas une promesse.
Rendement brut et rendement net
Le rendement brut suit la convention des annonces et des banques : loyers annuels ÷ prix d'achat. Le rendement net rapporte ce qui reste (loyers encaissés moins charges et provision pour travaux) au coût total réellement engagé : prix, notaire, travaux et mobilier.
Vacance, gestion et gros travaux
Vacance par défaut selon la formule : location vide 4 %, meublé 8 %, colocation 10 % (en courte durée, le loyer saisi est déjà un revenu moyen). Gestion : 0 % par défaut, vous gérez vous-même. Provision pour gros travaux : 5 % des loyers. Tout est modifiable.
Taux d'endettement (HCSF)
Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne l'endettement à 35 %. Calcul retenu : (mensualité du projet + crédits en cours) ÷ (revenus nets avant impôt + 70 % des loyers prévus), pratique courante des banques.
Cash-flow après impôt
Si vous indiquez votre tranche d'imposition, l'impôt de la première année est calculé selon le régime qui s'applique sans option (micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers en location vide, micro-BIC en meublé), prélèvements sociaux compris. La comparaison des cinq régimes, année après année, est dans l'espace investisseur.
Calendrier DPE
Loi Climat et résilience : logements classés G interdits à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034 (nouveaux baux et renouvellements). Le simulateur signale l'échéance ; il ne chiffre pas les travaux.
Gain de sortie et TRI
Gain net = prix de revente − frais de revente − capital restant dû − apport + cash-flows encaissés. Le TRI actualise ces flux : c'est le chiffre à comparer à un autre placement. Il est calculé ici avant impôt sur la plus-value.
Ce que ce simulateur n'intègre pas
L'impôt sur la plus-value et la comparaison des régimes fiscaux (dans l'espace), le coût des travaux de rénovation énergétique. L'assurance emprunteur et les frais de dossier et de garantie sont pris en compte si vous les renseignez.
Un doute sur un calcul ou une hypothèse ? Écrivez-nous : toute erreur signalée est corrigée.